(س 516) تعريف فقهى سرقفلى چيست؟

ج ـ سرقفلى تعريف فقهى خاصى ندارد و خريد سرقفلى از مالك اصلى، اعتبار و قراردادى است كه ظاهراً به معناى خريد حقّ السلطنه نسبت به مغازه و عين است و سرقفلى اصطلاحى و معروف، تابع مقرّرات قانونى و شرعى آن است. 17/8/78

(س 517) شخصى در سال 67 سرقفلى محلّ كسبى را از مالكِ ملك، خريدارى نموده و مبلغى نيز بابت اجاره هر ماهه پرداخته است. حال محلّ مذكور، به عللى مى بايد در سال جارى تخليه شود. آيا به مستأجر (شخصى كه سرقفلى محلّ كسب را خريدارى نموده) سرقفلى به نرخ روز تعلق مى گيرد؟

ج ـ ظاهراً خريدارى سرقفلى از مالك، خريدارى و معامله روى حقّ السلطنه است، بدين معنا كه مالك مغازه، حقّ سلطه از منافع مورد اجاره را از حيث انتفاع از آن، به مستأجر منتقل نموده است. لذا مالك در انتفاع از آن به اجاره دادن به غير و يا خود و يا فروش آن، منضم با حقّ السلطنه، بايد رضايت خريدار را جلب نمايد و چون حق از آنِ مستأجر است، بحث اينكه آيا به نرخ روز يا ديروز كه مربوط به مال غير و ضمان است بدون محلّ است، بلكه چون خريدار صاحب حقّ است، بايد رضايتش به قيمت متعارف يا با حسب توافق، جلب گردد. 17/9/76

(س 518) كليّه ساختمان ها و مغازه هاى شهرستانى در اثر جنگ تحميلى و ورود ارتش عراق، خراب شده. حال مستأجران ادّعاى سرقفلى دارند. بعضى از مستأجران به مالك، سرقفلى داده اند و عدّه اى ديگر از مستأجران، سرقفلى به مالك پرداخت ننموده اند؛ ضمناً دولت براى هر مغازه، مبلغ يكصد و پنجاه هزار تومان به مالكان آنها پرداخته و مالك هم مختار بوده كه تجديد بنا كند يا زمين مغازه خود را به بيع قطعى واگذار كند و مبلغ مأخوذ از دولت را براى خود بردارد و مبلغ دريافتى متعلّق به مالك است. آيا با از بين رفتن مغازه كه موضوع سرقفلى است، موضوعى براى اخذ سرقفلى باقى مى ماند يا سرقفلى هم منتفى است و مستأجر، حقّى بابت سرقفلى و حقّ كسب و پيشه ندارد؟

ج ـ به نظر اين جانب، چون خريد سرقفلى نزد عرف، به خريد حقّ السلطنه نسبت به محلّ كار و كسب است؛ يعنى حقّ انتفاع از محلّ كار بعد از خريد سرقفلى، از آنِ مستأجر است و فرقى در اين جهت، بين بقاى محلّ كسب به وضع زمان خريد سرقفلى و يا تغيير آن و يا خراب شدن ـ ولو خرابى به وسيله جنگ هم باشد كه در سؤال آمده ـ نيست. لذا هرگونه تصرّف مالك كه مانع از حقّ الانتفاع خريدار، يعنى مستأجر باشد، منوط به اجازه مستأجر است. اين نسبت به خريد سرقفلى بود؛ و امّا سرقفلى به حسب قانون، همان طور كه اصلش تابع قانون است، خصوصيّاتش هم تابع قانون است. 29/12/78

(س 519) 1. مغازه هايى كه در بازارچه ها هستند، با پرداخت سرقفلى و بدون شرط ضمن عقد، اجاره داده شده است. چنانچه مدت اجاره آنها تمام شود، آيا مى توان اجرت المثل آنها را به ميزان اجاره مغازه هاى مشابه كه در همان مجموعه قرار دارد، مطالبه نمود؟

2. با فرض اين مسئله، آيا مستأجر مى تواند اجاره خود را مثل ساير مغازه هايى كه خارج از اين مجموعه است، بدون رضايت مالك، بپردازد؟

3. با توجه به اين دو مورد، ادامه تصرّف محلِ مورد اجاره از سوى مستأجر، بدون جلب رضايت مالك، چه صورتى دارد؟

ج 1 ـ اجرت المثل را حق دارد؛ يعنى مطالبه اجرت امثال آن مغازه براى مالك، جايز است.

ج 2 ـ در مفروض سؤال، چون اجرت المثل نيست وجهه شرعى ندارد.

ج 3 ـ تصرّف جايز نيست، چون مستأجر نمى خواهد اجرت المثل متعارف را بدهد، بلكه مى خواهد اجرت مغازه هاى خارج از مجموعه را بدهد كه اجرت المثل نبوده، پس تصرّفش غاصبانه است. 12/4/84

(س 520) اين جانب در سال 61 سرقفلى مغازه اى را از مالك اصلى، به نرخ روز و به مبلغ يكصد و هفتاد هزار تومان خريدارى كردم و مبلغ زيادى نيز به منظور تأمين هزينه هاى آن از قبيل برق، گاز، موزائيك پياده رو و مغازه، جواز كسب و... صرف كرده ام؛ امّا اينك بعد از گذشت بيش از ده سال، ورثه مالك مزبور درصددند تا ملك مذكور را پس بگيرند. آيا مغازه، شرعاً حقّ اين جانب است يا ورثه؟ اگر حقّ ورثه باشد، آيا مبلغ سرقفلى را بايد به نرخ روز به بنده پرداخت كنند يا خير؟

ج ـ چون خريد سرقفلى از مالك اصلى، ظاهراً به معناى خريد حقّ السلطنه نسبت به مغازه و عين است، براى مالك و ورثه او حقّى نسبت به واگذارى مغازه به ديگرى يا گرفتن آن براى خود، وجود ندارد و نمى توانند مستأجر را بدون رضاى خاطرش از مغازه بيرون كنند. آرى، نسبت به مال الاجاره بايد برطبق متعارف و مقرّر عمل شود. 8/2/72

(س 521) شخصى سرقفلى مغازه اى را خريدارى نموده است و با آنكه در قرارداد، قيد شده كه مستأجر حقّ واگذارى آن را بدون اطّلاع مالكين ندارد، آن را معامله كرده است. آيا اين معامله صحيح است؟

ج ـ معامله صحيح است، امّا در عين حال فروشنده اول (مالكِ ملك) به دليل تخلّف خريدار از شرط، مى تواند معامله اول را با به كار بردن خيار تخلّف شرط، فسخ كند. 27/5/69

(س 522) سه نفر به طور مساوى در چند مغازه با هم شريك هستند. دو نفر از آنان سهم خود را به يكى از شركا و فرد ديگرى مى فروشند. چنانچه يكى از اين دو نفر بخواهد سرقفلى مغازه خود را بفروشد، آيا آن دو نفر شريك قبلى كه سهم خويش را فروخته اند، مى توانند ده در صد حقّ اربابى را از فروشنده سرقفلى بگيرند؟

ج ـ واضح است كه بعد از فروش، چنين حقّى ندارند، چون سهم اربابى قانوناً از آن مالك است؛ مگر آنكه آن دو شريك ياد شده هنگام فروش مغازه، اين حق را براى خود به عنوان شرط ضمن عقد، محفوظ نگه داشته باشند. 27/5/69

(س 523) سرقفلى محلِ كسبى متعلّق به چند نفر بوده است، يكى از شركا، به دليل آنكه در آن محل كار مى كرده و اطّلاع كاملى از قيمت و شرايط محل داشته است، حقّ السهم ساير شركا را به مقدار ناچيزى مى پرداخته است تا آنجا كه ناچار به واگذارى سهم خود به وى مى شوند. آيا اين معامله (و واگذارى سهم) صحيح است؟

ج ـ بيع سهام سرقفلى مانند بيع ساير سهام و امور است كه هرگاه بايع، در آن مغبون شود؛ يعنى به خاطر ندانستن قيمت و ارزش سرقفلى، آن را به مقدار كمترى فروخته ، خيار غبن دارد، مگر آنكه خيار غبن را در هنگام معامله با توجه به مقدار آن، ساقط كرده باشد؛ و اما كم دادن حقّ السّهم ساير شركا كه موجب فروش ديگران شده، گرچه اين كار براى خريدار حرام بوده، ليكن سبب بطلان بيع نمى شود. 8/6/83

(س 524) دو نفر در سرقفلى مغازه اى با يكديگر شريكند، يكى از شركا اصرار دارد كه سرقفلى را بفروشد، ولى شريك ديگر راضى به اين امر نيست و شريك وى نيز از انجام هرگونه معامله و كسب در اين مغازه اظهار ناخشنودى مى كند، و از طرفى شهردارى هم اجازه تفكيك نمى دهد، تكليف چيست؟

ج ـ شريك خواهان فروش مى تواند سهم خود را بفروشد؛ ولى شريك ديگر با برخوردارى از حقّ شفعه، نسبت به خريد سهم او، بر ديگران مقدّم است (يعنى اگر شريك مخالف فروش، مايل به خريد باشد، شريك فروشنده نمى تواند سهم خود را به ديگران بفروشد). 11/7/69