(س 481) شخصى مقدار سه كيلوگرم طلاجات با حقّ هرگونه تصرّفى در ساخت و ساز و به مدت يك سال به جواهر فروشى، ماهيانه اجاره داده است تا پس از پايان به همان ميزان طلاجات به مالك مسترد دارد؛ اولاً آيا اجاره طلا، نقره، جواهرات با تصرّف و تغيير در مورد اجاره (طلا و نقره) و عاريه در مورد سوم، ولو كراراً با قيمت گزاف و بيش از حدّ متعارف، جايز است يا خير؟ همچنين به دليل رواج اجاره طلا و نقره در بازار و با توجه به اينكه مالك علاوه بر رقم اجاره، مبلغى هم به عنوان نوسان بازار طلا از مستأجر طى چك تضمينى و احتمالى دريافت مى دارد، اين رقمى كه بابت نوسان دريافت مى دارد، و شبهه ربا دارد، آيا جايز است يا خير؟

ج ـ چون شرط صحّت اجاره، بقاى عين مستأجره با فرض انتفاع از آن مى باشد، بنابراين، اجاره دادن طلا و جواهرات و...، كه با استفاده كسبى از آن، عين مال اجاره داده شده، تغيير و تبديل پيدا مى كند، باطل و نادرست است. 10/9/80

(س 482) اين جانب خانه ام را در قبال دريافت مبلغ دويست هزار تومان قرض الحسنه، ماهيانه يكهزار و ششصد تومان به مدت يك سال اجاره داده ام، ولى مستأجر چهار ماه قبل از پايان مدت اجاره، خانه را تخليه كرده است. آيا مى توانم اجاره مدت باقى مانده را از پول قرض الحسنه وديعه برداشت كنم؟ ضمناً هيچ شرط فسخى هم در ضمن اجاره براى طرفين در كار نبوده است.

ج ـ در صورتى كه چيزى به شخص طبق موازين، اجاره داده شده، موجر مستحقّ تمام مبلغ اجاره است، اگر چه مستأجر از آن عين در تمام زمان اجاره يا مقدارى از آن هيچ گونه استفاده نكند؛ چون عقد اجاره از عقود لازمه است، مگر آنكه در حين عقد اجاره مثلاً خيار فسخ قرار داده باشند. 29/5/78

(س 483) اگر عقد اجاره اى ميان دو طرف واقع شود و در آن، مبلغ اجاره ذكر نشود، بلكه به توافق طرفين، ميزان اجاره، موكول به نظر كارشناس شود، در صورتى كه بعداً كارشناس، مبلغ اجاره را مثلاً ماهى ده هزار تومان تعيين كند و موجر، به مستأجر ابلاغ كند و مستأجر هم موافق باشد، آيا عقد مذكور، لازم مى شود يا خير؟ و اگر كسى زمين مشخّصى را همراه با اعيانى اى اجاره دهد كه بعداً روى آن خواهد ساخت و تمامى مشخّصات اعيانى را هم ذكر كند، آيا اين اجاره صحيح است يا باطل يا متزلزل؟ و در صورت بطلان، آيا عقد اجاره كـلاً باطل مى شود يا فقط نسبت به اعيانى؟ و در صورت بطلان كلّ عقد، اگر طرفين پس از ساخته شدن اعيانى در طول اين مدّت، اِباحه تصرّف در عوضين كرده باشند، زيرا هيچ كدام از آنها عوض خود را پس نگرفته و عملاً راضى به تصرّف ديگرى باشد، پس از آن، اگر موجر قرارداد قبلى را فسخ نكند و عملى انجام دهد كه دالّ بر اقرار عملى به قرارداد قبلى باشد (مانند همان تصرّف در عوض ديگرى به مقتضاى عقد سابق)، آيا اين عقد در اين زمان لازم مى شود يا خير؟ و اگر در عقد اجاره، مدّت اجاره مشخّص شود (مثلاً پنج سال)، ولى ابتداى آن متوقّف بر احداث يك شىء مشخّص كه زمان احداث چنين بناهايى عرفاً مشخّص باشد (مثلاً بگوييم اين زمين را به شما به مدّت پنج سال اجاره مى دهم، ولى از تاريخ تحويل اين حجره اى كه دارم روى آن را مى سازم)، آيا چنين عقدى صحيح است يا باطل يا متزلزل؟ در صورتى كه عقد اجاره اى به دليل نامشخّص بودن مدّت اجاره يا قيمت اجاره، باطل باشد، ولى پس از مدّتى موجر، قيمت اجاره را مشخّص كند و يا مدّت اجاره را تعيين كند و به مستأجر كتباً ابلاغ كند، در صورت قبول مستأجر، آيا عقد قبلى تصحيح مى شود و اين ابلاغ به منزله اقرار عملى به عقد اجاره است يا خير؟ و در صورتى كه خود موجر، اجاره نامه اى را تنظيم كرده و همه مسائل را در آن ذكر كرده و به امضاى طرفين هم رسيده است و عوضين هم به طور اجمال، به تصرّف يكديگر در آمده است و پس از مدّتى مشخّص شود كه در عقد مكتوب، ميزان اجاره به طور مشخّص، تعيين نشده است و مستأجر هم مبلغى كلّى در اختيار موجر گذاشته بوده ـ كه موجر هم در آن تصرّف كرده و مورد اجاره هم به تصرّف مستأجر در آمده است ـ حال در صورتى كه مقصّر، خود موجر بوده است و ضرر هم متوجه مستأجر شده باشد، اگر فرض كنيم كه مستأجر بگويد كه هر مبلغى را كه تعيين كنيد، من قبول دارم، در صورتى كه موجر، اصل اجاره را منكر نباشد، آيا به بهانه نامشخص بودن قيمت اجاره مى تواند عقد را ابطال كند يا خير؟

ج ـ در عقد اجاره، مانند عقد بيع، غرر و جهالت در مدّت و يا مبدأ و يا مال الاجاره و يا خصوصيّات ديگر كه دخيل در اجرت و منفعت و امور مرغوبه در اجاره باشد، موجب بطلان آن مى گردد و تعيين مجهول در زمان بعد و رضايت به آن، موجب صحّت نمى گردد و اين گونه رضايت ها و ابلاغ ها و تعيين ها، انشاى عقد محسوب نشده، و به هر حال، عقد اجاره كه باطل باشد، استفاده كننده از عين، يعنى مستأجر، بدهكار اجرت المثل است، و ناگفته نماند هر ضررى را كه شخصى متوجه شخص ديگر نمايد، از باب اقوائيت سبب از مباشر، ضامن آن خسارت است. 3/10/77

(س 484) 1. اجاره يك ملك به صورت زمان بندى شده به افراد مختلف، بدين صورت كه هر كدام، مدّت معيّنى از سال (مثلا يك ماه) آن را در اختيار داشته باشند، چه حكمى دارد؟

2. آيا فرقى بين اجاره آن به صورت فوق براى يك سال يا بيشتر مثلا تا پانزده سال وجود دارد؟

3. در مسئله مذكور، آيا فرقى بين وقوع آن با يك عقد اجاره ـ به طورى كه مثلا يك عقد اجاره با دوازده مستأجر باشد و هر كدام ماه معيّنى از سال و اجاره هاى متعدّد ـ و جدا با هر يك از مستأجرهاى ديگر هست يا خير؟

4. آيا مشخّص نمودن ايّام استفاده، بدين معنا كه مثلا هفته اول فروردين هر سال باشد ـ با توجّه به اختلاف مبلغ اجاره با اختلاف ايّام ـ لازم است يا خير؟

5. تمليك منافع ملك به ترتيب فوق، به صورت صلح منافع، چه حكمى دارد؟

ج 1 ـ با توافق مستأجران در تقدّم و تأخّر، استفاده مانعى ندارد.

ج 2 ـ فرقى بين اجاره به مدّت يك سال يا ساليان طولانى ـ اگر معلوم باشد ـ نيست.

ج 3 ـ فرقى بين دو قِسم اجاره نيست؛ ليكن در صورت اول، خود مستأجران، منافع را بين خود تقسيم مى كنند و در صورت دوم، مالك منافع، ملك را به تك تكِ افراد، اجاره مى دهد؛ و اگر مستأجر اول، ملك را به موقع در اختيار مستأجر بعدى قرار نداد، مستأجر بعدى حقّ فسخ اجاره را دارد.

ج 4 ـ اگر زمان استفاده و قيمت اجاره معيّن باشد، به خاطر جلوگيرى از غرر، مانعى ندارد.

ج 5 ـ مانعى ندارد و صحيح است و ناگفته نماند كه جهل به مدّت و غير آن، در صلح مضر نيست و انجام معامله با صلح، مطابق با احتياط است. 13/6/79

(س 485) ماشين هاى بين شهرى، كرايه مقصد را از مسافر دريافت مى كنند و بعضى مواقع، مسافر در بين راه، پياده مى شود و راننده به جاى آن مسافرِ پياده شده، مسافر ديگرى سوار مى كند و از او كرايه مى گيرد اگر راننده يقين نداشته باشد كه مسافرى كه پياده شده، راضى است كه جاى او را به كس ديگرى بفروشند، از نظر شرعى چه حكمى دارد؟

ج ـ مانعى ندارد و جايز است و مسافر قبلى تا مقصدش زيادتر حق نداشته است. 27/7/78

(س 486) شخصى از ايران چند قطعه زمين خود در افغانستان را توسط نامه به چند نفر از اقارب خود واگذار كرده كه هر كدامشان توانايى دارند، تحويل بگيرند و در سال، اجاره پرداخت كنند و اگر نمى توانند، به كس ديگرى به صورت اجاره واگذار كنند. آنها هم زمين ها را به يك نفر اجاره داده اند و هيچ سندى دريافت نكرده اند و شخص گيرنده زمين هم گفته كه زمين را به طور مساوى كشت و برداشت مى كند. مالك زمين به اين سهم مساوى راضى نيست. آيا او مى تواند ادّعا كند؟ اگر ادّعا كند، نسبت به چه كسى بايد مدّعى شود؟ نسبت به گيرندگان زمين يا به اقارب خود كه زمين را بدون مدرك شرعى به دست فرد ديگرى داده اند؟

ج ـ از ظاهر سؤال استفاده مى شود كه صاحب زمين، اقارب خود را وكيل كرده است و آنچه وُكلا انجام داده اند، صحيح است؛ چون خود موكّل، مال الاجاره را معلوم نكرده و به وكيل واگذار نموده و موكّل، فقط مى تواند وكالت اقارب را باطل نمايد. 29/1/79

(س 487) 1. قطعه زمينى مشتمل بر علفزار، اشجار، مزرعه و غير مزرعه را در پاكستان براى مدت پانصد سال اجاره داده اند و اين اقرارنامه، طبق شرع مقدّس اسلام و قانون دولت پاكستان نوشته شده است و موجر، مدّت اجاره و مقدار اجاره را مشخّص كرده و زمين مزرعه و غيرمزرعه و غيرآباد را اگر مستأجر آباد كند، بر آن اجاره ندارد؛ ولى آن زمين و اشجار بين مالك و مستأجر، برابر تقسيم مى شود و احياناً اگر مستأجر خواست آن جا را ترك كند، سهم خودش را به مالك زمين بفروشد. الآن موجر فوت كرده، ولى بيوه ايشان ادّعا كرده كه يا اجاره را اضافه كند يا زمين برگردانده شود؛ حال آيا مدّت اجاره پس از فوت موجر به مدّت پانصد سال، ادامه خواهد يافت يا نه؟

2. آيا وارث، حق دارد اجاره خود را اضافه كند يا زمين را پس بگيرد؟

ج 1 ـ اجاره از عقود لازمه است و تا انقضاى مدّت، اجاره به حال خود، باقى است. آرى، اگر امثال اين گونه اجاره ها را مالك در حال بيمارى متّصل به موت انجام دهد و در زمان بيمارى، به پانصد سال اجاره بدهد، بحث منجزّات مريض مطرح مى شود، هر چند به نظر اين جانب، منجّزات مريض هم از اصل مال است و اجاره، صحيح است.

ج 2 ـ چون اجاره از عقود لازمه است، با فوت موجر يا مستأجر، باطل نمى شود و ورّاث، حقّ پس گرفتن عين مستأجره را ندارند، مگر آنكه در عقد اجاره، شرط اضافه نمودن در حدّ معلوم و معيّن، ذكر شده باشد. 16/11/78

(س 488) در زمان جنگ، تحت پوشش بنياد مهاجران بودم و بعد از پذيرش قطعنامه به آبادان آمدم و در پالايشگاه موقتاً استخدام شدم، ليكن چون منزل مسكونى نداشتم و از نظر آسايش در مضيقه و عُسر و حَرَج بودم و نيز بيشتر خانه ها در آبادان خالى از سكنه بود، خانه اى كه مخروبه بود پيدا كردم و در آن سكونت كردم، به اين قصد كه اگر صاحب خانه پيدا شد اجاره خانه را به او بدهم يا اينكه از او طلب رضايت نمايم. ليكن الآن مدت هشت سال از اين قضيه گذشته و هيچ اثرى از مالك آن نيست، برخى مى گويند صاحب خانه فوت كرده، ولى وارث يا كسى براى تصرّف خانه اقدام نكرده است. با توجه به تصرّفات بنده در اين مدت، تكليف عبادات به جا آورده شده چگونه است؟

ج ـ با توجه به اينكه مالك خانه و يا ورثه تا به حال مراجعه ننموده اند، و اگر عدم مراجعه آنها اعراض نباشد، حداقل گوياى رضايت است و سكونت شما در آنجا به آن نيّت كه در سؤال آمده و با خصوصيّات محلِ مذكور در آنجا، جايز و تصرّفتان در آن خانه، حلال و غير غصبى است؛ و اما راجع به اجرت المثل خانه، هر زمان كه مطمئن شديد كه صاحبش ديگر پيدا نمى شود و مراجعه نمى كند، مجازيد براى او به خانواده فقير و مستمندى صدقه بدهيد و هر زمان كه مراجعه نمود، اگر راضى به صدقه نشد، بايد اجرت را به او بپردازيد و ثواب صدقه ها براى شما مى باشد. 25/1/78

(س 489) ملكى را در جوار يك مسجد اجاره نموده و در آن مدرسه اى تأسيس كردم. پس از مدتى كه اين مدرسه احداث و راه اندازى شد، متوجه شدم كه موجران، صاحبان اصلى نيستند، بلكه افراد ديگرى كه سند داشتند صاحبان اصلى ملك فوق هستند. با اين توضيحات بفرماييد اصل اجاره بها به كدام طرف (موجر يا صاحبان سند) قابل پرداخت است؟ و در صورت قابل پرداخت بودن به صاحبان سند، آيا اجاره بهاى پرداختى طى چند ماه گذشته، قابل استرداد از موجر است يا خير؟

ج ـ اجرت را بايد به كسى پرداخت كه مالكيت و صاحب اختيار بودنش محرز باشد، و اگر مالكيت هيچ يك از صاحب سند و موجر و صاحب اختيار بودن معلوم نشود، بايد با مراجعه به محاكم قانونى حسبِ حكم آنها عمل شود، و در اين جهت، فرقى بين اجرت پرداخت شده و اجرت هاى فعلى نيست. 6/7/75

(س 490) موجر هنگام عقد قرارداد اجاره بيمار بوده و چيزى از مفاد قرارداد را نشنيده و براى او قرائت نكرده اند؛ ولى قرارداد را امضا كرده است. ايشان در قرارداد قبلى، مدت اجاره را يك سال قيد مى كرده ولى در قرارداد جديد، مدت اجاره دو سال قيد شده است. آيا پس از بهبود يافتن، موجر مى تواند به مدت اجاره اعتراض نمايد و يا پس از يك سال اجاره بهاى خانه اش را بالا ببرد؟

ج ـ قراردادى را كه موجر امضا كرده، اگر عاقل و به هوش بوده، امضاى او نافذ است و بايد به آن قرارداد عمل شود. 26/8/75

(س 491) در روستاى ما زمين هاى موقوفه اى وجود دارد كه هر قطعه توسط مستأجرى كشت مى شود و مبلغ معيّنى به صورت مال الاجاره به متولّى مسجد يا حسينيه مى پردازد. در گذشته قسمتى از زمين ها زير كشت مى رفت و قسمتى هم به صورت آيش گذاشته مى شد. امّا امروزه با استفاده از وسايل مكانيزه و ايجاد استخرها و آبگيرها و نهرها، هر ساله همه زمين ها كشت مى گردد. با اين توضيحات بفرماييد مال الاجاره اين گونه زمين ها را بايد بر طبق عرف محل پرداخت يا به گونه اى ديگر تعيين شود؟ از آنجا كه فراهم كردن امكانات جهت كشت بهتر و بهره بردارى بيشتر، نيازمند مخارجى است و در هر منطقه صاحبان زمين ها به حسب زمين، اين مخارج را بين خودشان تقسيم مى كنند، در مورد زمين هاى اوقافى، مخارج به عهده كيست؟ در اين گونه زمين ها، چه نوع اجاره اى بهتر و مناسب تر است؟

ج ـ با توجه به اينكه مخارج فراهم آوردن امكانات به عهده مستأجر است و صاحب زمين هزينه اى را نمى پردازد، مستأجر بايستى آنچه را عرف محل و نظر كارشناس تعيين مى كند، به عنوان اجاره بپردازد؛ و چنانچه متولّى حاضر به پرداخت مخارج باشد، باز معيار، عرف محل است، به هر حال چون زمين هر سال كشت مى شود، اجاره با نظر عرف محل و با توجه به خصوصيّات مخارج فراهم آوردن امكانات، تعيين شده و بايد پرداخت گردد. 18/12/72

(س 492) خانه اى را كه اجاره كرده ايم، اگر ميخى براى آويزان كردن تابلو به ديوار بكوبيم، آيا جايز است يا خير؟ و اگر خسارت به در و ديوارش وارد كنيم، چيست؟

ج ـ جايز نيست و بايد رضايت مالك جلب شود، مگر آنكه تصرّف ناچيز باشد و عرف و عادت بر انجام آن باشد به نحوى كه اگر مالك متوجه شود رضايت به آنها داشته باشد. 15/11/77

(س 493) چنانچه محلّى به صورت اجاره به شخص يا اشخاصى واگذار شود و مستأجر در موعد مقرّر، از تخليه محلّ مورد نظر، خوددارى كند و همچنان با وجود عدم رضايت موجر، به كسب و كار يا سكونت خود ادامه دهد، در اين صورت بفرماييد:

1. درآمد حاصله از اين محل و يا سكونت در آن و اقامه نماز و روزه از لحاظ شرع، چه حكمى دارد؟

2. با توجّه به مطلب فوق، افراد ديگرى كه در جريان عدم رضايت مالك محلّ مذكور هستند، تكليف مراودات كارى و تجارى شان كه در ارتباط با همين محل نيز هست، چگونه است؟

3. چنانچه مستأجر مذكور در سؤال قبل، جهت تخليه محل، وجهى از مالك خواستار شود و موجر هم به ناچار و بدون رضايت، اين وجه را بپردازد، صورت شرعى اين پول جهت آن مستأجر چيست؟

ج 1 ـ مدّت اجاره كه به سر رسيد، حرام است بدون اجازه صاحب محل در آن جا اقامت كنند و نماز در آن جا باطل است و اگر تخليه نكنند، غاصب و ضامن محل و ضامن مثلِ مال الاجاره آن هستند و اگر درآمد حاصله، مال الاجاره باشد، مال صاحب ملك است.

ج 2 ـ اگر مراودات آنها موجب تصرّف در ملك غير، بدون رضايت مالك باشد، جايز نيست.

ج 3 ـ براى مستأجر به هيچ وجه شرعاً حقّى نيست؛ چه مدّت اجاره كوتاه باشد يا طولانى، و چه بودن آنها در مدّت اجاره، موجب زيادت ارزش محل شده باشد يا نه، و چه بيرون رفتن از محل، موجب نقص در تجارتشان باشد. 11/11/78

(س 494) آيا مستأجر مى تواند بدون اجازه مالكِ مغازه، تغيير شغل بدهد؟

ج ـ اگر از اول، ملك را براى شغل مخصوصى اجاره داده است، مستأجر، حق ندارد تغيير شغل دهد؛ ولى اگر ملك را اجاره داده است، بدون هيچ شرطى تغيير شغل، جايز است. 15/8/79

(س 495) اگر مستأجر پس از سر آمدن مهلت اجاره، بدون رضايت مالك در مغازه يا ساختمان مسكونى تصرّف نمايد (با توجه به اينكه در قانون مدنى نظام اسلامى اگر موجر نياز شخصى نداشته باشد، حق را به مستأجر مى دهند، گرچه مالك رضايت نداشته باشد)، چه حكمى دارد؟

ج ـ مدت اجاره كه تمام شد، اجاره او هم تمام مى شود و تصرّف مستأجر با عدم رضايت مالك، عدوانى است؛ ليكن مقرّرات خاص، اگر مطابق با موازين شرع باشد، متّبع است. 21/1/75

(س 496) حدود بيست سال قبل، فرد مسلمانى بدون رعايت ضوابط شهردارى، چند مغازه ساخت و در برابر دريافت سرقفلى، به مستأجرانى اجاره داد كه پس از مدّتى شهردارى مطالبه عوارض تخلّف ساختمانى از مالك نمود كه او بى توجه به اخطارهاى شهردارى، از پرداخت عوارض، خوددارى كرد و در نتيجه شهردارى هم مغازه ها را تيغه كرد كه موجب بيكارى و خسارت و ضرر و زيان مستأجران گرديده؛ لطفاً بفرماييد:

1. پرداخت عوارض، شرعاً به عهده مستأجران است يا متخلّف؟

2. خسارات وارد شده بر مستأجران به علّت بسته شدن مغازه ها (عدم النفع)، شرعاً به عهده مالك است يا شهردارى و يا حقّى براى مستأجر نيست؟

3. اجاره مدّتى كه مغازه ها به علّت عدم پرداخت عوارض تخلّف به وسيله مالك، بر مستأجرين، دين است و بايد بپردازند يا خير؟

ج 1 ـ بر عهده مالك است چون عوارض، عوارضِ ملك است نه منافع.

ج 2 ـ به عهده مالك است و سبب اقوى از مباشر است.

ج 3 ـ مستأجر مغازه و يا جاى ديگر در زمانى كه نتواند از عين مستأجره استفاده نمايد و سبب آن مالك باشد، بدهكار مال الاجاره آن مدّت نيست؛ چون مالك، منافع را عليه مستأجر تفويت نموده پس به عهده خودش مستقرّ است. 14/4/78

(س 497) آيا صاحب خانه، حق دارد بدون اجازه مستأجر، به هر جاى خانه مستأجر وارد شود؟

ج ـ حقّ تصرّف و وارد شدن بدون اجازه مستأجر را ندارد، مگر اينكه در ضمن عقد، شرط نموده باشد. 17/8/79