(س 463) شخصى 22 سال قبل، مقدار چهل متر زمين را به يكصد هزار ريال فروخته است و خريدار، متعهّد شده ثمن آن را عندالمطالبه پرداخت نمايد، ولى طى چند نوبت مطالبه فروشنده، خريدار از پرداخت آن، سر باز زده است و فروشنده معامله را فسخ كرده است. لطفاً بفرماييد آيا فروشنده، همچنان مالك زمين است، چون خريدار به شرط ضمن عقد، عمل نكرده است و فروشنده را حدود يك ميليون تومان متضرر ساخته؟ و خريدار چون در اين مدّت، زمين را در اختيار داشته، آيا بايد اجاره زمين را نيز بپردازد؟

ج ـ در معامله با فرض قرار بر پرداخت ثمن عندالمطالبه و فسخ فروشنده به خاطر عدم پرداخت ثمن از طرف مشترى، معامله قطعاً بعد از فسخ، محكوم به رجوع مبيع به بايع است؛ چون اين نحو بيع، يا از اول به خاطر غرر باطل بوده و يا بعد از فسخ، بنا بر اينكه معامله نقدى بوده و شرط تأخير در اداى ثمن تا زمان مطالبه فروشنده شده و عندالمطالبه، خريدار به شرط عمل نكرده و فروشنده معامله را فسخ نموده است، در نتيجه، متصرّف مال غير، هم ضامن اجرت است و هم ضامن خسارت. 25/1/77

(س 464) در يك مبايعه نامه عادى، ملكى كه به صورت مغازه بوده، با اسقاط كافّه خيارات، به دو نفر فروخته شده است. حدود ثلث از ثمن معامله به صورت نقد و الباقى به صورت اقساطى و با چك مدّت دار بوده و ضمن عقد، طرفين معامله به اين شرط ملزم شده اند كه در صورت عدم وصول هر يك از چك ها در تاريخ مقرّر، اين قرارداد، فسخ و كأن لَم يَكُن باشد و ملك نيز به تصرّف خريداران در آمده است؛ خريداران، از پرداخت باقى ثمن كه دو سوم بهاى ملك بوده، خوددارى كرده اند و دو برگ از چك هايشان در تاريخ مقرّر، به علّت عدم موجودى در بانك، وصول نشده است. هشت سال است كه با مراجعه مكرّر به خريداران و اعلام اينكه فروشنده، معامله را به سبب تحقّق نيافتن شرط، فسخ شده مى داند، تقاضاى خلع يد و گرفتن خسارات وارده را نموده، و خريداران، به بهانه اينكه در اين ملك مخارجى كرده اند، از استرداد ملك، خوددارى مى كنند.

1. آيا اين شرط ضمن عقد، در صورت تحقّق آن، نافذ و معتبر هست؟

2. اين ملك در حال حاضر به چه كسى تعلّق دارد خريدار يا فروشنده؟

3. در صورت فسخ معامله، بايع حقّ مطالبه اجرت المثل را دارد يا خير؟

4. در صورت فسخ معامله، تكليف مخارجى كه خريداران كرده اند، چيست؟

ج 1 ـ شرط حقّ فسخ معامله و كأن لَم يَكُن فرض شدن، با پرداخت نشدن بعضى از ثمن در تاريخ مقرّر و معيّن در ضمن بيع، شرطى صحيح و نافذ است و مشمول عمومات و اطلاقات شروط، مثل «المؤمنون عند شروطهم» است و در نتيجه، فسخ بايع با عدم پرداخت، موجب از بين رفتن معامله و بيع است.

ج 2 ـ هر مورد و موضوع معامله اى بعد الفسخ، به ملك مالك قبلى بر مى گردد. بنابراين مبيع، بعد الفسخ، در ملك فروشنده و ثمن، در ملك خريدار قرار مى گيرد.

ج 3 ـ چون تصرّف هاى مشترى در مبيع، در ملك خودش بوده، هر چند ملكى متزلزل، لذا بدهكار اجرت المثل آن نيست. آرى، از زمان فسخ به بعد كه منافع مبيع، ملك بايع و منافع ثمن، ملك مشترى مى شود؛ اگر مبيع در يد مشترى بماند و ثمن در يد بايع، هر كدام بدهكار اجرت المثل مى شوند، چون منافع استفاده شده، ملك غير بوده، و به حكم محترم بودن مال بايد اجرت المثلش پرداخت گردد.

ج 4 ـ مخارجى كه مَنْ عليه الخيار، مثل مشترى در مفروض سؤال مى نمايد، با اينكه خودش هم سبب فسخ را فراهم نموده، موجب ضمان و خسارت از طرف بايع نيست؛ چون خود، اقدام به ضرر و خرج و خسارت نموده است. 25/3/78

(س 465) زمينى به موجب سند رسمى و قطعى، مورد معامله قرار گرفته است و ثَمَن و مثمن به طرفين معامله، تسليم گرديده است و شرط شرعى و قانونى در ضمن اين عقد رسمى قيد گرديده است. آيا عدول از اين شرط شرعى و قانونى، توسط احدالمتعاملين ممكن است؟

ج ـ عدول در شرط شرعى، يعنى شرطى كه خلاف مقتضاى عقد و شرع نباشد، غير جايز است؛ كما اينكه موجب خيار فسخ هم براى مشروطٌ له مى باشد، چون يكى از حق الخيارها، خيار تخلّف از شرط است. 12/11/76

(س 466) كسى خانه اى را به ديگرى فروخته و قسمتى از ثمن آن را دريافت كرده است. خريدار متعهّد مى گردد كه باقى مانده ثمن را در تاريخ معيّنى به فروشنده بپردازد. قبل از پرداخت باقى مانده ثمن، خريدار خانه مذكور را به شخص ثالثى مى فروشد و خريدار جديد، در برابر فروشنده اول متعهّد مى گردد كه باقى مانده ثمن را كه تا كنون به وى پرداخت نشده، در تاريخ معيّنى به او بپردازد و در صورت تخلّف از پرداخت، فروشنده اول، حقّ فسخ معامله با خريدار دوم را داشته باشد. خريدار دوم، در تاريخ مقرّر به تعهّد خويش عمل نكرده و در نتيجه، فروشنده اول اعلام فسخ معامله نموده است، آيا اعلام فسخ از ناحيه او صحيح است يا خير؟

ج ـ حقّ فسخ فروشنده اول از باب شرط در معامله، حسب عمومات شروط، صحيح و نافذ و ممضى است. 24/11/76

(س 467) شخصى به موجب عقد بيع، خودروى خود را به ديگرى منتقل مى كند و ضمن آن عقد، شرط مى كند كه خريدار تا مدّت سه سال حقّ انتقال خودروى مذكور و يا زمينى را كه در فلان محل دارد، از خود اسقاط نموده است و يا خريدار متعهّد مى شود كه تا سه سال، از انتقال خودرو و يا زمين زراعى به غير، خوددارى نمايد. حال در صورت تخلّف از شرط و انتقال خودرو (مبيع) و يا زمين زراعى به غير، ضمانت اجراى تخلّف از شرط در هر يك از دو حالت اسقاط حق و تعهّد بر عدم انتقال چيست و حقّ فسخ، چگونه اعمال خواهد شد؟ آيا فرقى در ضمانت اجراى تخلّف از هر كدام از دو حالت شرط وجود دارد؟ آيا مشروطٌ له، حقّ فسخ معامله خريدار (مشروطٌ عليه) با ثالث را دارد؟

ج ـ فرقى در ضمانت اجرايى تخلّف از اين گونه شرط ها با بقيّه شرط هايى كه در معاملات مى شود، وجود ندارد و تنها مشروطٌ له، حقّ فسخ مورد معامله خود را دارد و مشترى اول، ضامن شىء فروخته شده و منتقل به غير شده مى باشد و مثل يا قيمت آن را بايد به بايع بپردازد، و بايع، نسبت به معامله جديد حقّ فسخ ندارد؛ چون مشترى در ملك خودش تصرّف كرده است. آرى، اگر شرط عبارت از نفى سلطه مشروطٌ عليه نسبت به بيع بعدى او مثلا تا سه سال باشد كه در حقيقت، مالى كه به او منتقل شده، مالى است فاقد سلطه بر بيع آن، مثلا تا سه سال، در اين صورت، ظاهر بيع برخلاف شرط، به خاطر عدم قدرت و عدم ملكيت و اختيار نسبت به فروش آن، فضولى است و همانند بيع مال غير است كه صحّت و نفوذش منوط به اجازه است. 25/4/79

(س 468) شخصى مالى را به كسى هبه و يا صلح كرده و يا فروخته با قيد اين شرط كه خريدار، اين مال را به زيد نفروشد. آيا اين شرط، ضمانت اجرايى دارد؟

ج ـ ضمانت اجرايى اش به حسب شرع براى كسى كه شرط كرده، خيار تخلّف شرط است بر مشروطٌ عليه، كما اينكه حاكم هم مى تواند به حكم امر به معروف، طرف را وادار به عمل به شرط نمايد. 9/9/78

(س 469) شخصى به موجب بيع نامه عادى، ساختمانى را از شخص ديگرى خريدارى مى كند. ثمن معامله به موجب چند فقره چك، به بايع تسليم مى شود. ضمن عقد بيع، شرط مى گردد كه چنانچه هر يك از چك هاى مربوط به ثمن المعامله در سررسيد مقرّر پرداخت نگردد، فروشنده، حقّ فسخ معامله را داشته باشد. پس از انجام گرفتن معامله و قبض و اقباض مبيع و ثمن، خريدار متوجّه مى شود كه ساختمان مورد معامله، به ادارات دارايى و شهردارى و نوسازى و... ديون معوقّه بدهكار بوده كه بايع در موقع انجام معامله و تنظيم بيع نامه، ديون مزبور را از خريدار، مخفى داشته است. خريدار، مبلغى براى پرداخت ديون، كسر مى كند و نزد خود، نگه مى دارد و باقى مانده ثمن المعامله را به بايع، تأديه مى نمايد. با توجّه به مراتب فوق، آيا وجه مكسوره از بابت ديون ساختمان، شرعاً موجب تخلّف خريدار از انجام شرط و موجب حقّ فسخ معامله براى بايع خواهد شد يا خير؟

ج ـ ظاهراً موجب تخلّف است، چون ثمن، در موقع مشروط پرداخت نشده، مگر آنكه فكر مى كرده كه حقّ نپرداختن بدهى هاى معوّقه را دارد و مشمول شرط نيست و بعد كه متوجّه مسئله شده، حاضر به پرداخت همه ثمن شده و اگر در اين مورد هم به فروشنده ضررى رسيده، حاضر شده است كه جبران نمايد. 7/5/76

(س 470) يك باب خانه شش دانگ با دو طبقه بنا داراى آب، برق، گاز، تلفن، آب گرمكن، كولر با امتياز فاضلاب و ساير منصوبات متعلقه، مورد بيع قرار گرفته است. در هنگام تحويل خانه، معلوم شده كه فاقد امتياز فاضلاب است، به شركت آب و فاضلاب مراجعه شده وجه امتياز را مبلغ دويست هزار تومان معيّن كرده است، لذا خريدار از پرداخت مبلغ فوق اِبا مى كند. آيا به عنوان وجه امتياز چنين حقّى دارد؟

ج ـ چنانچه خريدن خانه به قيد امتياز فاضلاب و ساير منصوبات بوده، بعد معلوم شود چنين نيست، ظاهراً براى مشترى خيار تخلّف شرط، ثابت است و مى تواند معامله را فسخ نموده يا مابه التفاوت را گرفته معامله را امضا نمايد. 29/1/81

(س 471) در ضمن عقد بيعى كه به صورت نقد و نسيه واقع شده، شرط گرديده در صورتى كه خريدار در موعد مقرّر، باقى مانده ثمن را پرداخت نكند، هيچ گونه حقّى به مورد معامله نخواهد داشت، خريدار در موعد مقرّر، باقى مانده ثمن را نپرداخته است. در اين صورت اولاً، اين شرط از شروط نتيجه است و به صرف تخلّف خريدار، معامله فسخ مى گردد يا خير؟ ثانياً، در صورت تحقّق شرط، نيازى به اعمال فسخ از سوى فروشنده هست يا خير؟ ثالثاً، فوريت در اعمال آن لازم است يا خير؟

ج ـ به نظر مى رسد كه شرط نتيجه است و صحيح و نافذ، و عقد با تخلّف مشترى، خود به خود منفسخ مى شود و نيازى به فسخ هم ندارد. 8/11/80

(س 472) طبق قولنامه اى كه در بنگاه تنظيم شده، معامله اى انجام گرفته و در بند شش آن آمده است: «معامله انجام شده قطعى است، كليه خيارات حتّى خيار غبن از طرفين ساقط گرديد، و در ضمن شروط آمده كه در تاريخ معيّنى همراه با تنظيم سند در محضر، مبلغ يك ميليون و يكصد و پنجاه هزار تومان باقى مانده، به فروشنده پرداخت خواهد شد». پس از مدتى خريدار تقاضاى تنظيم سند مى نمايد و فروشنده ادعا مى كند كه چون خريدار در وقت معيّن مبلغ مذكور را نپرداخته است، ايشان معامله را فسخ كرده است و خريدار مدعى است كه حقّ خيار، ساقط شده است و نيز پس از انقضاى مدت، از فروشنده ده روز مهلت خواسته و او هم مهلت داده است، و در ظرف اين مدت پول را آماده كرده و به رابط فروشنده هم ابلاغ كرده، ولى فروشنده به مسافرت رفته و به وى دسترسى نداشته است. فروشنده ادعا مى كند كه چون شروط ديگر پس از ذكر اسقاط حقّ فسخ نوشته شده است، لذا خيار شرط، مستثنى است و اسقاط نشده است، بعلاوه جريان مهلت را اگر هم بوده فراموش كرده، و بر فرض صحّت آن و پس از انقضاى ده روز ديگر هم باز خريدار، مبلغ مذكور را نپرداخته است، بنابراين، او نيز معامله را فسخ كرده است، با اين توضيحات بفرماييد آيا اسقاط حق به شرح مذكور، شامل حال خيار شرط هم مى شود و يا اينكه به علّت تأخير ذكر مستثنى است؟ و در صورت دوم آيا با دادن مهلت ده روز پس از انقضا، حقّ خيار شرط ساقط مى شود يا نه؟ و در صورت عدم سقوط، خريدار مدّعى است كه در ضمن مهلت مذكور، پول را آماده كرده و فروشنده منكر آن شده است و بلكه منكر مهلت مى باشد. اگر مدّعى، بيّنه نداشته باشد، آيا براى منكر قَسم لازم است يا نه؟

ج ـ در مورد سؤال كه مقدارى از ثمن نسيه و مدت هم معلوم بوده است، هر چند سببيّت تأخير در اداى نسيه، براى خيار فسخ از باب تخلّف شرط، محلِ اختلاف است و براى عدمش هم به اينكه نسيه ركن عقد است، نه شرط اضافه، استدلال فرموده اند و بين تأخير در اداى آن و تأخير در شرط تأخير در اداى ثمن در نقد، قائل به فرق شده اند، و مسئله محتاج به تأمّل است؛ ليكن در امثال مورد به هرحال شرط ديگرى وجود دارد و آن حضور طرفين در محضر و تنظيم سند است، اين شرط هرچند براى پرداخت پول بوده، ولى تخلّف از اين شرط مثل بقيّه شروط، موجب خيار فسخ است. بنابراين، پاسخ جهت دوم سؤال روشن مى شود، چون واضح است كه ذكر شرط بعد از قرار اسقاط خيار بوده و آن اسقاط ناظر به خياراتى است كه به سبب عقد مى آيد، مثل خيار غبن و عيب... و يا خيارات ديگرى كه قبلاً به آن اشاره شده باشد نه خيار مذكور كه سبب آن بعد آمده و شايد طرفين متوجه سببيّت آن نبوده، چه رسد كه قبلاً اسقاط نموده باشند؛ امّا نسبت به مهلت ده روز، چون امهال وعده بر عدم استفاده از حق در آن مدت است و ارفاق به طرف، نه اسقاط، لذا حقّ خيار به قدرت خود باقى است و مدّعى سقوط خيار، به هر حال بايد سبب سقوط را اثبات نمايد و حرفش خلاف استصحاب و اصل است، و ديگرى منكر است و حرفش مطابق با اصل است، و حسب موازين «البيّنة على المدّعى واليمين على من انكر» عمل مى شود. 19/3/76

(س 473) كسى كه سرقفلى مغازه اى را مى فروشد و در قرارداد هم شرط مى كند كه بدون اطّلاع مالكِ اصلى، حقّ واگذار نمودن به غير را ندارد؛ حال اگر خريدار بدون اجازه مالك، ملك را معامله نمايد، آيا معامله او صحيح است؟

ج ـ معامله صحيح است؛ ليكن فروشنده اولى به عنوان تخلّف خريدار از شرط، مى تواند اصل فروش اول را به هم بزند و معامله را به عنوان خيار شرط، فسخ نمايد. 27/5/69