(س 453) شخص شماره يك، دو قطعه زمين به اضافه يك فقره چك به مبلغ پانصد هزار تومان به شخص شماره دو واگذار نموده و در ازاى آن، شخص شماره دو، دو قطعه زمين ديگر به شخص شماره يك واگذار نموده است و هر كدام تعهّد نموده اند كه در اين معاوضه، در صورت كشف فساد در زمين واگذارى مربوط به خود، مسئوليت آن را بپذيرد. پس از مدتى معلوم شده است كه زمين هاى واگذارى از طرف شخص شماره دو در مسير خيابان قرار داشته، لذا شخص شماره دو، عين چك را به شخص شماره يك پس داده، ولى با توجه به فرض فوق، شخص شماره يك خود را مغبون مى داند و تقاضاى فسخ كلّ معامله را دارد. صورت شرعى معامله چگونه است؟ آيا شخص شماره يك مى تواند معامله را به هم بزند؟

ج ـ شخص شماره يك، حقّ فسخ معامله را دارد؛ مگر آنكه مراد از مسئوليت در كشف فساد، جبران خسارت باشد، در اين صورت بايد شخص شماره دو، همه ضررها و زيان هاى وارده به شخص شماره يك را جبران نمايد، و براى شخص شماره يك، حقّ فسخ وجود ندارد. 5/7/75

(س 454) اين جانب ده ماه قبل، يك باب خانه خود را با يك قطعه زمين معاوضه كردم و مبلغ يك ميليون و پنجاه هزار تومان پول نقد دادم. معامله به صورت قطعى و با اسقاط خيار غبن انجام شده است. پنج روز است كه اطّلاع يافته ايم كه ساختمان بنده در طرح اجراى شهردارى است. طرف معامله، مدّعى است كه من معامله را قبول ندارم، آيا مى توان معامله را فسخ كرد يا خير؟

ج ـ اگر در طرح شهردارى بودنِ خانه مذكور، قبل از معامله و قبل از قطعى شدن معامله بوده است، به نظر مى رسد خيار عيب ثابت است و اسقاط خيارات، ناظر به اين نحو عيب نيست؛ و اگر بعد از قطعى شدن معامله، در طرح قرار گرفته باشد، حقّ فسخى براى ديگرى وجود ندارد. 19/1/73

(س 455) خانه اى از متوفّا باقى مانده است. يكى از ورّاث قرار گذاشته با قيمت عادلانه، سهم بقيّه ورثه را خريدارى كند و حقّ السهم بعضى را هم به طور ناقص پرداخت نموده است، در هنگام انتقال سند مالكيت، شهردارى اعلام عقب نشينى نموده است و هيچ يك از ورثه اعم از خريدار و فروشنده از قبل، اطّلاعى از اين موضوع نداشته اند. با اين توضيحات بفرماييد:

1. آيا مبيع، معيوب حساب مى شود؟

2. در صورت معيوب بودن مبيع، ضرر و زيان را چه كسى بايد بپردازد؟

3. در صورتى كه خريدار، شخص ديگرى غير از ورثه باشد، معامله چگونه است؟

ج 1 ـ اگر اين مقدار عقب نشينى در عرف معاملى در مورد خودش، عيب باشد و طرح عقب نشينى هم قبل از وقوع معامله و پرداخت حقّ السهم بوده، مبيع، معيوب محسوب مى شود و خريدار، حقّ فسخ و يا گرفتن ارش دارد.

ج 2 ـ چون حقّ فسخ و يا گرفتن ارش متعلّق به خريدار است، اختيار با اوست و عيب هم عيب در كُلّ مبيع است و اختصاصى به شخص ندارد؛ ليكن اگر خريدار نخواست فسخ كند و خواستار ارش و مابه التفاوت شد، فروشندگان بايد ارش كه عبارت از مابه التفاوت قيمت صحيح و معيوب ثمن است را بپردازند.[1]

ج 3 ـ فرقى بين اَرحام و غير آن نيست و حقّ فسخ و ارش، تابع عيب است. 1/12/81

(س 456) در ضمن عقد بيعى كه منعقد گرديده، طرفين، كافّه خيارات از جمله خيار عيب را از خود ساقط نموده اند، با توجه به اينكه در هنگام معامله، فروشنده تبرّى از عيوب نكرده است و در ضمن، خريدار نيز قصدش فقط اسقاط حقّ انحلال بيع بوده، نه اينكه در صورت وجود عيب در بيع، حقّ مطالبه ارش را نداشته باشد، با توجه به اين مسئله، آيا اسقاط خيار عيب شامل اسقاط حقّ مطالبه ارش هم خواهد بود يا فقط انحلال بيع ساقط گرديده است؟

ج ـ با توجه به اينكه ارش را ساقط نكرده اند، ارش باقى است. 5/11/74

(س 457) مردى يك گوساله جوان از شخصى مى خرد و در حين معامله، خريدار به فروشنده مى گويد مگر گوساله مريض است كه بى حال است؟ فروشنده مى گويد: خير، چون تازه به دنيا آمده، اين طور است، و روز بعد خريدار به فروشنده اطّلاع مى دهد كه حيوان، مريض است. روز چهارم فروشنده مى آيد و يك قرص به او مى دهد و مى گويد: به گاو بخورانيد خوب مى شود، و روز نهم حيوان مى ميرد. حال آيا مابه التفاوت در قيمت مبيع را خريدار مى تواند بگيرد يا خير؟

ج ـ با فرض احراز معيوب و مريض بودن مبيع و حيوان و اينكه مرگ حيوان ناشى از همان مرض بوده است، مشترى حقّ خيار عيب را دارد و مى تواند كلّ معامله را فسخ كند؛ و يا اگر مرده آن حيوان براى خريدار نفع و غرضى دارد و داراى ارزش و قيمت است، مى تواند ارش و مابه التفاوت حيوان زنده و مرده را بگيرد. 4/6/83

(س 458) زمينى با قولنامه معامله شده است. بعد از دو ماه از خريد زمين، خريدار مى خواهد آن را بسازد؛ اما همسايه زمين، مانع شده و مى گويد كه اين زمين، به خانه ما مشرف مى شود. لذا خريدار مى خواهد معامله را فسخ كند. حكم آن را از نظر شرعى بيان فرماييد.

ج ـ هر زمين فروخته شده كه همسايگان، مانع ساختمان سازى در آن مى شوند، اگر از نظر مردم اين پيشگيرى همسايگان در زمين، عيب شمرده شود ، اين عيب را زمين موقع معامله دارا بوده، خريدار، حقّ فسخ از باب خيارِ عيب را دارد؛ وگرنه، معامله قطعى مى باشد. 10/5/76

(س 459) شخصى جنسى را از جايى مى خرد و بعد آن را بر مى گرداند، در حالى كه فروشنده نمى داند كه آيا آن جنس خراب بوده و آن را به خريدار داده يا اينكه خريدار، آن را خراب كرده است. حال پول جنس را چه كسى بايد بدهد؟

ج ـ خيارِ عيب، تابع زمان عيب است؛ يعنى اگر محرز شود كه عيب از همان زمان قبل و زمان فروش بوده، فروشنده ضامن است و اگر ثابت شود كه در زمان بعد و هنگامى كه در دست خريدار بوده، عيب حادث شده است، خريدار، ضامن است؛ و ناگفته نماند كه خيار عيب، به هر حال، دائر مدار عدم تبرّى از آن است. اين بود بيان حكم مسئله به حَسَب واقع كه بر حسب اطمينان افراد و فيمابين خود و خدا برايشان حجّت است؛ و امّا با فرض اختلاف، مثل اينكه مشترى مى گويد عيب از قبل بوده و بايع مدعى است كه در دست مشترى حادث شده است، بر مشترى است كه مدعاى خود را در محكمه ثابت نمايد، و بر فرض عدم اثبات، بايع مدعاى او را با يمين در محكمه نفى مى كند و حكم به نفع او داده مى شود، و با فرض شكّ بايع در اينكه نزد او عيب حادث شده يا نزد مشترى و نمى خواهند به محكمه بروند، ضمانى بر او نيست، البته چه نيكوست كه نحوه مصالحه اى انجام گيرد. 30/1/79

(س 460) اگر در مبايعه نامه اى طرفين، اسقاط كافّه خيارات نمايند، آيا خريدار مى تواند به ادّعاى معيوب بودن مبيع مطالبه ارش نمايد؟ به عبارت ديگر، آيا با اسقاط كافّه خيارات، علاوه بر خيار عيب، مطالبه ارش نيز ساقط مى شود؟

ج ـ اگر غرض از اسقاط خيارات كه يكى از آنها خيار عيب است، اسقاط فسخ و انحلال معامله به وسيله خيارات بوده نه اسقاط خيار عيب حتّى نسبت به ارش، در آن صورت، حقّ ارش باقى است؛ و امّا اگر غرض متعلّق به اسقاط ارش هم بوده، آن نيز ساقط است و با شكّ در غرض و اختلاف در آن، نياز به مرافعه شرعيّه است. 19/2/79

(س 461) بيعى در مورد 100 تن پنبه بين دو شخص منعقد مى شود. بعد از مدّت معتنابهى كه خريدار مقدار 70 تن از پنبه ها را مصرف نموده است، مدعى مى شود كه پنبه ها معيوب بوده و به همين جهت از پرداخت مابقى ثمن معامله خوددارى مى كند، و مدعى است كه معامله را تحت عنوان خيار عيب فسخ نموده است.

1. آيا پنبه از اموال مثلى است يا قيمى؟

2. آيا بر فرض سؤال، اگر پنبه ها معيوب باشد، خريدار ابتدائاً مى تواند معامله را فسخ كند، يا اينكه در ابتدا بايستى به فروشنده اعلام نمايد كه از نوع مرغوب پنبه ابتياعى به خريدار تسليم كند، در غير اين صورت؛ يعنى زمانى كه فروشنده از تحويل پنبه مرغوب عاجز بود، آن وقت خريدار مى تواند معامله را فسخ كند؟

ج 1 ـ ظاهراً مثلى مى باشد.

ج 2 ـ چون ظاهر سؤال اين است كه مبيع كلّى بوده، بنابراين، مشترى وقتى آن را معيوب ديد، بايد به بايع اعلام نمايد و مصداق بدون عيب از آن پنبه را دريافت نمايد، و خيار عيب در امثال مورد كه مبيع، كلّى است و عيب در مصداق است، راه ندارد، چون مبيع معيوب نبوده، مبيع كلّى است و تعقل عيب در او نمى شود. آرى، اگر مبيع، شخصى باشد و خيار عيب براى مشترى پيدا شود، مشترى در زمان توجه به عيب مى تواند بدون اعلام به بايع هم فسخ نمايد، چون خيار عيب، حقّ اوست؛ ليكن بعد از توجه به عيب، اگر مشترى در مبيع تصرّف نمود، تصرّفش دليل رضايت او و اسقاط حقّ خيار است. 5/6/83

--------------------------------------------------------------------------------

[1]. براى توضيح بيشتر به «رساله توضيح المسائل»، بحث احكام خريد و فروش مراجعه كنيد.