(س 527) تعريف فقهى سرقفلى چيست؟

ج ـ سرقفلى تعريف فقهى خاصى ندارد، و خريد سرقفلى از مالك اصلى، اعتبار و قراردادى است كه ظاهراً به معناى خريد حقّ السلطنه نسبت به مغازه و عين است، و سرقفلى اصطلاحى و معروف، تابع مقرّرات قانونى و شرعى آن است. 17/8/78

(س 528) آيا در صورت فسخ اجاره نامه و تخليه، مبلغ پرداخت شده وى براى تقدّم در اجاره (سرقفلى) به علّت اين تخلّف، اسقاط مى گردد؟

ج ـ اسقاط، تابع قرارداد است و اگر قرارداد از اين جهت ساكت باشد، اسقاط نمى گردد.

12/5/79

(س 529) آيا سرقفلى از حقوق مالى است؟ آيا مال منقول محسوب مى شود يا غيرمنقول؟

ج ـ سرقفلى از حقوق مالى است كه قابل انتقال مى باشد. 10/3/80

(س 530) آيا سرقفلى همان حق كسب و پيشه مى باشد؟

ج ـ خريد سرقفلى از مالك اصلى ظاهراً به معناى خريد حقّ السلطنه نسبت به عين ـ اعم از مغازه و غيره ـ است كه صحيح مى باشد؛ امّا حقّ كسب و پيشه براى رونق گرفتن محل از نظر تجارى براى مغازه و غيره است كه تابع مقرّرات و قوانين جارى مملكت جمهورى اسلامى مى باشد. 10/3/80

(س 531) شخصى در سال 1367 سرقفلى محلّ كسبى را از مالكِ ملك خريدارى نموده و مبلغى نيز بابت اجاره هر ماهه پرداخته است. حال، محلّ مذكور به عللى مى بايد در سال جارى تخليه شود. آيا به مستأجر (شخصى كه سرقفلى محلّ كسب را خريدارى نموده) سرقفلى به نرخ روز تعلّق مى گيرد؟

ج ـ ظاهراً خريدارى سرقفلى از مالك، خريدارى و معامله روى حقّ السلطنه است، بدين معنا كه مالك مغازه، حقّ سلطه از منافع مورد اجاره را از حيث انتفاع از آن، به مستأجر منتقل نموده است. لذا مالك در انتفاع از آن به اجاره دادن به غير و يا خود و يا فروش آن، منضم با حقّ السلطنه، بايد رضايت خريدار را جلب نمايد و چون حق از آنِ مستأجر است، بحث اين كه آيا به نرخ روز يا ديروز ـ كه مربوط به مال غير و ضمان است ـ بدون محلّ است، بلكه چون خريدار صاحب حقّ است، بايد رضايتش به قيمت متعارف يا با حسب توافق جلب گردد.

17/9/76

(س 532) حدود بيست سال قبل، فرد مسلمانى بدون رعايت ضوابط شهردارى، چند باب مغازه ساخت و در برابر دريافت سرقفلى به مستأجرانى اجاره داد و پس از مدّتى شهردارى مطالبه عوارض تخلّف ساختمانى از مالك نمود كه او بى توجّه به اخطارهاى شهردارى از پرداخت عوارض، خوددارى كرد و در نتيجه شهردارى هم مغازه ها را تيغه كرد كه موجب بيكارى و خسارت و ضرر و زيان مستأجران گرديده؛ لطفاً بفرماييد:

1. پرداخت عوارض شرعاً به عهده مستأجران است يا متخلّف؟

2. خسارات وارد شده بر مستأجران به علّت بسته شدن مغازه ها (عدم النفع)، شرعاً به عهده مالك است يا شهردارى و يا حقّى براى مستأجر نيست؟

3. اجاره مدّتى كه مغازه ها به علّت عدم پرداخت عوارض تخلّف به وسيله مالك، بر مستأجران است و بايد بپردازند يا خير؟

ج 1 ـ بر عهده مالك است؛ چون عوارض، عوارضِ ملك است نه منافع.

ج 2 ـ به عهده مالك است و سبب، اقوى از مباشر است.

ج 3 ـ مستأجر مغازه و يا جاى ديگر در زمانى كه نتواند از عين مستأجره استفاده نمايد و سبب آن، مالك باشد، بدهكار مال الاجاره آن مدّت نيست؛ چون مالك، منافع را عليه مستأجر تفويت نموده پس به عهده خودش مستقرّ است، و ناگفته نماند كه مشكل ذكر شده در سؤال بايد از جهت قانونى حل شود تا مستأجرها گرفتار نگردند. 14/4/78

(س 533) كليّه ساختمان ها و مغازه هاى شهرستانى در اثر جنگ تحميلى و ورود ارتش عراق، خراب شده. حال مستأجران ادّعاى سرقفلى دارند. بعضى از مستأجران به مالك، سرقفلى داده اند و عدّه اى ديگر از مستأجران سرقفلى به مالك پرداخت ننموده اند؛ ضمناً دولت براى هر مغازه، مبلغ يكصد و پنجاه هزار تومان به مالكان آنها پرداخته و مالك هم مختار بوده كه تجديد بنا كند يا زمين مغازه خود را به بيع قطعى واگذار كند و مبلغ مأخوذ از دولت را براى خود بردارد و مبلغ دريافتى، متعلّق به مالك است. آيا با از بين رفتن مغازه كه موضوع سرقفلى است، موضوعى براى اخذ سرقفلى باقى مى ماند يا سرقفلى هم منتفى است و مستأجر حقّى بابت سرقفلى و حقّ كسب و پيشه ندارد؟

ج ـ به نظر اين جانب، چون خريد سرقفلى نزد عرف، به خريد حقّ السلطنه نسبت به محلّ كار و كسب است؛ يعنى حقّ انتفاع از محلّ كار بعد از خريد سرقفلى از آنِ مستأجر است، و فرقى در اين جهت بين بقاى محلّ كسب به وضع زمان خريد سرقفلى و يا تغيير آن و يا خراب شدن ـ ولو خرابى بهوسيله جنگ هم باشد كه در سؤال آمده ـ نيست، لذا هرگونه تصرّف مالك كه مانع از حقّ الانتفاع خريدار، يعنى مستأجر باشد منوط به اجازه مستأجر است. اين نسبت به خريد سرقفلى بود؛ و امّا سرقفلى به حسب قانون، همان طور كه اصلش تابع قانون است خصوصيّاتش هم تابع قانون است. 29/12/78

(س 534) اين جانب در تاريخ 21/2/61 سرقفلى مغازه اى را از مالك اصلى به نرخ روز و به مبلغ يكصد و هفتاد هزار تومان خريدارى كردم و مبلغ زيادى نيز به منظور تأمين هزينه هاى آن از قبيل برق، گاز، موزائيك پياده رو و مغازه، جواز كسب و غيره صرف كرده ام؛ امّا اينك بعد از گذشت بيش از ده سال، ورثه مالك مزبور درصددند تا ملك مذكور را پس بگيرند. آيا مغازه، شرعاً حقّ اين جانب است يا ورثه؟ اگر حقّ ورثه باشد، آيا مبلغ سرقفلى را بايد به نرخ روز به بنده پرداخت كنند يا خير؟

ج ـ چون خريد سرقفلى از مالك اصلى، ظاهراً به معناى خريد حقّ السلطنه نسبت به مغازه و عين است، براى مالك و ورثه او حقّى نسبت به واگذارى مغازه به ديگرى يا گرفتن آن براى خود، وجود ندارد و نمى توانند مستأجر را بدون رضاى خاطرش از مغازه بيرون كنند. آرى، نسبت به مال الاجاره بايد برطبق متعارف و مقرّر عمل شود. 8/2/72

(س 535) شخصى سرقفلى مغازه اى را خريدارى نموده است و با آنكه در قرارداد قيد شده كه مستأجر حقّ واگذارى آن را بدون اطّلاع مالكين ندارد، آن را معامله كرده است؛ آيا اين معامله صحيح است؟

ج ـ معامله صحيح است، امّا درعين حال فروشنده اول به دليل تخلّف خريدار از شرط، مى تواند معامله اول را با به كار بردن خيار تخلّف شرط، فسخ كند.

27/5/69

(س 536) سه نفر به طور مساوى در چند مغازه با هم شريك هستند. دو نفر از آنان سهم خود را به يكى از شركا و فرد ديگرى مى فروشند. چنانچه يكى از اين دو نفر بخواهد سرقفلى مغازه خود را بفروشد، آيا آن دو نفر شريك قبلى كه سهم خويش را فروخته اند، مى توانند ده در صد حقّ اربابى را از فروشنده سرقفلى بگيرند؟

ج ـ واضح است كه بعد از فروش، چنين حقّى ندارند، چون سهم اربابى قانوناً از آن مالك است؛ مگر آنكه آن دو شريك ياد شده هنگام فروش مغازه، اين حق را براى خود به عنوان شرط ضمن عقد، محفوظ نگه داشته باشند. 27/5/69

(س 537) سرقفلى محلِ كسبى، متعلّق به چند نفر بوده است، يكى از شركا به دليل آنكه در آن محل كار مى كرده و اطّلاع كاملى از قيمت و شرايط محل داشته است، حقّ السهم ساير شركا را به مقدار ناچيزى مى پرداخته است تا آنجا كه ناچار به واگذارى سهم خود به وى مى شوند. آيا اين معامله (و واگذارى سهم) صحيح است؟

ج ـ اگر معامله بر روى سرقفلى و غير آن، بدون اكراه و اجبار و با اطّلاع از قيمت و ارزش انجام شده و خيار غبن نيز اسقاط شود، معامله صحيح و نافذ است، وگرنه چنانچه همراه با اكراه باشد، يا كسى در آن مغبون شود و خيار غبن نيز اسقاط نشده باشد، فرد مغبون حقّ فسخ آن را دارد. 22/5/75

(س 538) دو نفر در سرقفلى مغازه اى با يكديگر شريكند، يكى از شركا اصرار دارد كه سرقفلى را بفروشد، ولى شريك ديگر راضى به اين امر نيست و شريك وى نيز از انجام هرگونه معامله و كسب در اين مغازه اظهار ناخشنودى مى كند، و از طرفى شهردارى هم اجازه تفكيك نمى دهد، تكليف چيست؟

ج ـ شريك خواهان فروش مى تواند سهم خود را بفروشد، ولى شريك ديگر با برخوردارى از حقّ شفعه، نسبت به خريد سهم او بر ديگران مقدّم است؛ يعنى اگر شريك مخالف فروش، مايل به خريد باشد، شريك فروشنده نمى تواند سهم خود را به ديگران بفروشد. 11/7/69