(س 517) اجاره خانه اى بيست هزار تومان است، ولى مستأجر مقدارى پول به صورت پول پيش به صاحبخانه مى پردازد. با پرداخت اين پول، اجاره بها نصف مى شود، آيا اين نوع اجاره، صحيح است؟

ج ـ اجاره به شرط قرض، يعنى چون صاحبخانه نياز به پول دارد و يا به منظور پشتوانه اجاره ويا جهات ديگر، حاضر است خانه اى را به كمتر از مال الاجاره متعارف، اجاره بدهد به شرط آنكه مستأجر مبلغ معيّنى پول به او قرض بدهد كه اجاره به شرط قرض مى شود، مانعى ندارد؛ و امّا قرض به شرط زياده، مثل قرض به شرط اجاره خانه به كمتر از مال الاجاره متعارف، اگر موجب ركود اقتصادى و ورشكستگى مالى و عرفاً منكر و باطل و ظلم بر صاحبخانه نباشد، مانعى ندارد. 16/2/75

(س 518) اين جانب به عنوان مسئول يكى از ادارات دولتى، ملكى را براى اداره اجاره نمودم و اجاره بهاى يك ماه را طبق قرارداد، قبلاً پرداخت نمودم. در يكى از بندهاى قرارداد موجر متعهّد گرديده كه ملك را در تاريخ مقرّر به مستأجر تحويل دهد كه متأسّفانه پس از گذشت چند روز از عقد قرارداد، موجر به اداره مراجعه مى كند و در حضور كاركنان اعلام مى دارد كه به علّت عدم تكميل نواقص ساختمان، در تاريخ مقرّر نمى تواند ملك را تحويل دهد. پس از مراجعه به محلّ مورد اجاره نواقصى را مشاهده نمودم تا اين كه به موجر اعلام كردم كه به علّت عدم تحويل ملك در تاريخ مقرر، ديگر خواهان ملك شما نيستم و قرارداد را به علّت عدم اجراى به موقع از طرف شما لغو مى نمايم. با توجّه به عدم تحويل ملك در تاريخ مقرّر و عدم قبض و اقباض، آيا صورت اين اجاره شرعى است؟ به دليل عدم تحويل مورد اجاره در موعد مقرّر با توجّه به استشهاد موجود، آيا مستأجر حقّ فسخ قرارداد را دارد؟ آيا موجر مى تواند مبلغ پرداخت شده را تمليك نمايد؟

ج ـ مستأجر براى عدم عمل موجر به تعهّدش حقّ فسخ دارد و موجر هم اگر اجرتى را گرفته مالك نيست و تصرّف موجود در آن مال، تصرّف در اموال ديگران است. 25/4/78

(س 519) تأثير تغيير اوضاع و احوال در لزوم قرارداد چيست؟ توضيح اين كه در صورتى كه حوادث پيش بينى نشده اجرايى، اجراى يك قرارداد را سخت و مشكل نمايند، به طورى كه متعهّد را با مشقّت زياد رو به رو نمايد، ولى به حدّ قوّه قاهره نمى رسد، آيا بروز اين حوادث، در عدم اجراى تعهّد تأثير دارد يا خير؟ مثلاً اگر كسى خانه اى را ماهيانه به مبلغ ده هزار تومان و براى ده سال اجاره كند و در ضمن عقد، شرط شود كه هزينه گرم كردن موتور به عهده صاحب ملك باشد و هزينه گرم كردن در يك ماه، دو هزار تومان باشد، امّا بعد از دو سال، موادّ سوختى به قدرى گران شود كه هزينه گرم كردن موتورخانه به ماهى پانزده هزار تومان برسد، آيا اين تغيير قيمت مى تواند دليل بر عدم اجراى قرارداد باشد؟

ج ـ به نظر مى رسد اين گونه شرط ها غررى است و نه تنها خودش فاسد است و باطل، بلكه چون غرر در اين گونه شرط ها به غرر در اجاره و اجرت هم بر مى گردد، موجب بطلان اجاره نيز هست و غرر در مثل بيع و اجاره، موجب بطلان است و «نهى النبى عن الغرر أو الغرر فى البيع»، علاوه بر اين، قراردادهاى با جهل و خطر و ضرر، از نظر ماليّت نزد عقلا معتبر نيست. آرى، اگر مقدار هزينه سوخت، مقدار معيّنى از نظر تعارف دارد كه شرط به او محوّل مى گردد، به نسبت همان مقدار، شرط صحيح و لازم الإتباع است. 5/5/76

(س 520) آيا مستأجر مى تواند بدون اجازه مالكِ مغازه، تغيير شغل بدهد؟

ج ـ اگر از اوّل ملك را براى شغل مخصوصى اجاره داده است، مستأجر، حق ندارد تغيير شغل دهد؛ ولى اگر ملك را اجاره داده است، بدون هيچ شرطى تغيير شغل، جايز است. 15/8/79

(س 521) اگر مغازه اى اجاره داده شود و مالك (موجر) در ابتدا مبلغى براى تقدّم در اجاره (به عنوان سرقفلى) از مستأجر دريافت كند، در صورتى كه بعداً مستأجر از دادن اجاره به مالك (موجر) امتناع ورزد، در حالى كه در اجاره نامه بين آنها مستأجر قبول كرده كه در صورت اجاره ندادن، مالك، حقّ فسخ اجاره نامه و تخليه عين مستأجره را خواهد داشت، آيا تخلّف مستأجر از شرط ضمن عقد اجاره (نپرداختن اجاره بها)، باعث فسخ اجاره نامه و تخليه عين مستأجره خواهد شد؟

ج ـ تخلّف از هر شرطى كه در عقد لازم مثل عقد اجاره و بيع بشود، موجب خيار و حقّ الفسخ براى ديگرى است و در اين حكم، فرقى بين مفروض در مورد سؤال و غير آن نيست. 12/5/79

(س 522) در برخى موارد توسط بانكها، شركتها، اشخاص حقوقى و يا حقيقى، مِلكى با مشاركت مدنى خريدارى مى شود و به شرط تمليك، آن را به ديگرى اجاره مى دهند كه پس از پرداخت مبلغ مورد قرارداد ـ كه طبعاً بيش از پولى است كه ملك با آن خريدارى شده ـ به تملّك مستأجر در مى آيد. آيا اين كار جايز است؟

ج ـ مانعى ندارد؛ چون شرط خلاف شرع نيست و زيادتر بودن پول بعدى چون به صورت اقساط و نسيه است، سفهى نيست و معامله صحيح است. 15/10/75

(س 523) اين جانب كارمند دولت هستم. از طرف سازمان متبوع، ماهيانه مبلغى از حقوقم را به عنوان پس انداز كسر مى نمايند تا بعد از بازنشستگى به من برگردانند. آيا از نظر شرعى، دولت مى تواند با توجه به نياز كنونى من و بدون رضايت، اين پول را كسر و پس انداز نمايد؟

ج ـ پس انداز نمودن حقوق امثال شما و هر كارمند و كارگرى كه مستخدم دولت است، از سوى دولت جايز و بدون اشكال است، چون اولاً شرط پس انداز، جزء شرايط و مقرّرات استخدام است و در حقيقت شرط ضمن عقد اجاره است و نافذ و لازم العمل است، ثانياً اگر هم فرض كنيم به عنوان شرط نباشد، از باب حكومت و حقّ ولايت دولت كه همان حاكميت مردم و قانون است، جايز است؛ و ناگفته نماند كه مسئله عدم رضايت و ناراحتى شخص را نبايد مانع از اعمال حكومت و حقّ حاكميت دولت دانست، كه در همه جاى دنيا حقّ حاكميت حكومت محفوظ است، وگرنه هرج و مرج لازم مى آيد. آرى، اگر نارضايتى انسان از عملى، شخصى باشد، مى تواند از كار استعفا نمايد، ولى تا زمانى كه مشغول كار است، مقرّرات و قوانين استخدام و قوانين كارگرى، لازم الاتباع است چه رسد به اينكه در برخى موارد شرط ضمن عقد است و جنبه حقوق مدنى دارد. 24/8/69

(س 524) 1. مغازه هايى كه در بازارچه ها هستند، با پرداخت سرقفلى و بدون شرط ضمن عقد، اجاره داده شده است. چنانچه مدت اجاره آنها تمام شود، آيا مى توان اجرت المثل آنها را به ميزان اجاره مغازه هاى مشابه كه در همان مجموعه قرار دارد، مطالبه نمود؟

2. با فرض اين مسئله، آيا مستأجر مى تواند اجاره خود را مثل ساير مغازه هايى كه خارج از اين مجموعه است بدون رضايت مالك، بپردازد؟

3. با توجه به اين دو مورد، ادامه تصرّف محلِ مورد اجاره از سوى مستأجر، بدون جلب رضايت مالك، چه صورتى دارد؟

ج 1 ـ اجرت المثل را حق دارد؛ يعنى مطالبه اجرت امثال آن مغازه براى مالك، جايز است.

ج 2 ـ در مفروض سؤال چون اجرت المثل نيست، وجهه شرعى ندارد.

ج 3 ـ با فرض اختلاف و خريدن سرقفلى، مشكل با مراجعه به محاكم صالحه و يا حكم و داورى، اميد است حل گردد. 4/3/74

(س 525) چنانچه در عقد اجاره اعيان با ذكر مدت اجاره شرط شود كه «هر گونه تلف يا خسارت نسبت به عين مستأجره وارد شود، جبران خسارات آن بر عهده مستأجر است» و اين شرط، مقيد به زمان اجاره نباشد؛ پس از تمام شدن مدت اجاره با توافق طرفين، عين مستأجره فرضاً به همان ميزان اجاره بها مانند عاريه در تصرف و اختيار مستأجر قرار داشته باشد. سؤال اين است كه:

اولاً: چنين شرطى از چه نوع شرط محسوب مى شود (شرط نتيجه يا شرط فعل)؟

ثانياً: آيا شرط در عقد اجاره مشروعيت دارد يا خير؟

ثالثاً: به فرض صحت چنين شرطى، در صورتى كه در زمان عاريه، عين مستأجره تلف يا خسارتى به آن وارد شود بر عهده مستعير (مستأجر سابق) مى باشد يا خير؟

ج ـ به طور كلى هر شرط ضمان عين مستأجره چه خانه و چه ماشين و چه درخت و چه غير آن ها كه در عقد اجاره شرط شده، شرطى لازم الوفا مى باشد، كما اين كه اگر چنين شرطى در ضمن عقد عاريه هم واقع شود نيز لازم الوفا است و شرط ضمان، شرط خلاف شرع نمى باشد، و ناگفته نماند كه اولاً سؤال ابهام دارد چون جمع بين مدت دار بودن اجاره و بدون مدت بودن شرط، نامفهوم است و ثانياً مسئله از موارد مقسّم شرط فعل و نتيجه نمى باشد و ثالثاً همان طور كه بيان شد شرط ضمان در عقد اجاره به نظر اين جانب مشروع مى باشد و خلاف اطلاق ادلّه عدم ضمان امين است نه خلاف مطلق آن. 17/6/81

(س 526) آيا گنجاندن شرط ضمان در عقد اجاره جايز است؟

ج ـ شرط ضمان مستأجر ولو براى صورت عدم افراط و تفريط، جايز است و مشمول ادلّه شروط مى باشد. 21/5/80