(س 316) آيه شريفه «يا ايها الذين آمنوا اوفوا بالعقود» آيا دلالت بر اين معنا دارد كه مسلمانان به تمام عهد و پيمانهايى كه منعقد مى كنند، بايد وفادار باشند؟ اگر شخصى در مقابل ديگرى قراردادى تنظيم كند و خود را متعهد كند كه در روز معيّن با دريافت ثمن معيّن و با شرايط خاص، خانه خود را به ديگرى بفروشد و خريدار تعهد كند كه در همان روز با پرداخت همان ثمن، خانه را خريدارى نمايد، آيا چنين تعهدى لازم الوفاست يا خير؟ اگر لازم الوفا نيست، آيا مسلمانى كه به پيمان خود عمل نكرده، مرتكب معصيت شده يا خير؟ چنانچه مرتكب معصيت نشده است، دولت اسلامى به چه نحو مى تواند عمل كند تا هم، پيمانها در جامعه اسلامى مورد عمل قرار گيرد، و هم از ارتكاب معاصى جلوگيرى شود؟

ج ـ آنچه در سؤال آمده، مقاوله و مواعده بر بيع و شراء است، نه خود بيع و عقد آن و لذا لازم الوفا نيست؛ ليكن وفا، نيكو و مرغوب و مطلوب است و عمل به وعده و وفاى به آن، نشانه ايمان است و آيه شريفه مربوط به عقود و قراردادهايى مى باشد كه مُتضمّن ادا و الزام به ردّ و بدل مال يا حقّى است، نه محض قول و قرار. آرى، در امثال قراردادهاى مذكور در سؤال، اگر در ضمن عقدى به عنوان شرط باشد، عمل به آن از باب وجوب وفاى به شرط، لازم و واجب است. و آنچه كه مربوط به دولت است ـ با قطع نظر از اينكه وظايف دولت با قانون معلوم مى شود و قانون بايد معيّن نمايد ـ راه حل همان است كه در فوق اشاره شد، يعنى در ضمن عقدى، مثل اجاره يا بيع از عقود لازم، شرط نمايند و امروز هم قولنامه ها معمولاً در بنگاههاى معاملاتى به عنوان بيع و شراء انجام مى شود، ليكن شرايط بيع بايد مراعات شود. 28/3/71

(س 317) طرفين معامله در بندى از قراردادى شرط كرده اند كه هر يك از طرفين معامله اگر از معامله منصرف شد و يا نكول نمود، بايد ده ميليون ريال به طرف ديگر به عنوان خسارت بپردازد. همچنين در بند ديگرى از قرارداد آمده است كه اسقاط كافّه خيارات مخصوصاً خيار غبن قبل و بعد از معامله، از طرفين مورد معامله شرعاً و قانوناً به عمل آمده است و جاى هيچ گونه عذر و بهانه اى نبوده و نيست. با توجّه به اين بندهاى قرارداد، آيا مبايعه نامه مزبور، نافذ است و طرفين، كافّه خيارات را اسقاط كرده اند يا خير؟ و در صورت صحّت معامله، آيا فروشنده حقّ فسخ دارد يا خير؟ و دو بند مذكور در قرارداد، چگونه قابل جمع اند؟

ج ـ آنچه در قول نامه و مبايعه ها شرط مى شود كه برگشت آن به جبران خسارت طرفى است كه عليه او فسخ انجام گرفته، شرطى است نافذ و لازم العمل و اسقاط كافّه خيارات، منافاتى با شرط مرقوم نداشته و ندارد؛ چون موضوع اسقاط خيارات، خيارات مجعوله يا مشروطه است كه با جعل شارع يا رضايت طرفين، شرط محقّق شده باشد نه مانند شرط جبران خسارت كه يك امر خاص و يك قرارداد معتبر است كه براى جلوگيرى از فسخ و ضرر و زيان، شرط شده است؛ و ناگفته نماند كه اگر براى اين گونه شرط ها مدّت معيّن شده باشد، همان دو ماه و سه ماه است، و يا تا زمانى كه مقدار معيّن شده به عنوان جبران خسارت، جبران كننده باشد، نه با گذشت چند ماه، چه رسد به يك سال كه با تفاوت قيمت ها، مقدار ذكر شده در قرارداد، جبران كننده يك ششم خسارت ها نبوده، چه رسد به كلّ خسارت. بنابراين، به نظر اين جانب، قطعاً با گذشت شش ماه، آن شرط از اعتبار ساقط است و طرف نمى تواند با پرداخت خسارت، چه رسد به خسارت معيّن شده، عقد را فسخ نمايد، و فسخش كأن لم يكن است. 1/4/78

(س 318) آيا در ضمن فروش برنامه هاى رايانه اى مى توان شرط عدم تكثير نمود؟ و آيا نوشتن اين شرط در ابتداى اين برنامه ها كفايت مى كند يا اين شرط، بايد حتماً لفظى و در هنگام فروش باشد؟

ج ـ مى توان شرط نمود و در شرط هم لفظ، معتبر نيست و همان نوشته، كافى است.

29/5/78

(س 319) كارخانه اى كالايى را جهت توزيع، واگذار مى كند و مشخص مى كند كه قيمت اين كالا براى مثال، يك هزار ريال است؛ امّا پس از مدّتى قيمت كالا افزايش مى يابد. آيا فروشنده كالا بايد كالاى موجود از قبل را به قيمت مصوّب نرخ قبل بفروشد يا به قيمت جديدى كه كارخانه اعلام نموده است؟

ج ـ اگر توزيع كننده، وكيل و نماينده كارخانه است، بايد حسب مقرّرات، عمل نمايد و فروش بر خلاف مقرّرات، تصرّف در مال غير، بدون رضايت مالك مى باشد كه غصب است؛ و امّا اگر توزيع كننده، خود خريده است كه بفروشد، ليكن كارخانه بر او شرط كرده كه به قيمت معيّن بفروشد، اگر مطمئن است كه قرارداد و شرط كارخانه براى همه زمان هاست، حتّى وقتى كه كالايى ترقّى قيمت كرده و از قبل خريده شده بوده، شامل آن هم مى شود و اگر تخلّف كرد، تخلّف از شرط است و غير جايز، امّا معامله صحيح است؛ و امّا اگر اطمينان به شمول شرط و قرارداد ندارد، تخلّف نيست و جايز است. 26/2/76

(س 320) زمينى به موجب سند رسمى و قطعى مورد معامله قرار گرفته است و ثمن و مثمن، به طرفين معامله تسليم گرديده است و شرطى شرعى و قانونى در ضمن اين عقد رسمى قيد گرديده است. آيا عدول از اين شرط شرعى و قانونى توسط يكى از طرفين معامله ممكن است؟

ج ـ عدول در شرط شرعى، يعنى شرطى كه خلاف مقتضاى عقد و شرع نباشد، غير جايز است، كما اين كه موجب خيار فسخ هم براى مشروطٌ له هست؛ چون يكى از حقّ الخيارها، خيار تخلّف از شرط است. 12/11/76

(س 321) در قرارداد معامله اى آمده كه مورد معامله، ملك و سرقفلى يك باب مغازه از مجتمع در دست احداثى است كه ابعاد و توصيفات آن، طبق نقشه به رؤيت خريدار رسيده و كلّ وجه آن، نقداً به فروشنده پرداخت شده و 24 ماه بعد از تاريخ قرارداد، تحويل داده شود. در شروط ضمن عقد بيع هم چنين آمده:

1. كلّيه هزينه هاى مغازه، اعم از ماليات، دارايى و...، به عهده فروشنده است.

2. خريدار، حقّ خيار فسخ دارد.

3. فروشنده، در صورت انصراف از معامله، مى بايد مبلغ ده ميليون طى چكى به تاريخ مقرّر به خريدار بپردازد و در صورتى كه چك در تاريخ معيّن، محل نداشته باشد، فروشنده هيچ گونه حقّى به مورد معامله ندارد و مغازه در ملكيت خريدار است.

4. كلّيه خيارات بيع، خصوصاً غبن، ولو بلغ مابلغ، در ضمن عقد بيع، از فروشنده اسقاط شد. آيا اين گونه معامله كردن، صحيح است؟

ج ـ اين گونه بيع و شراءها، مانند بقيّه معاملات و بيوع، صحيح و لازم است و شرط پرداخت مبلغى بر فروشنده، اضافه بر اصل ثمن با فرض انصراف او و تصميم بر فسخ شرط، امر مشروع و صحيح است، چون برگشتش به پرداخت وجهى از طرف فاسخ است به مفسوخ عليه، به خاطر جبران فشارها و مشكل ها و ضررهايى كه متوجّه مفسوخ عليه مى شود. آرى، شرط فسخ مع الزيادة، باطل است، به خاطر منافات فسخ با زياده ثمن؛ و امّا بقيّه شروط كه در مبايعه نامه آمده، با داشتن مدّت و عدم ضرر، به خاطر معلوم بودن مخارج حسب متعارف و يا جهات ديگر نيز صحيح و نافذ است. 16/11/76

(س 322) طرفين معامله، قراردادى را امضا نموده اند كه به طرف، اجازه فسخ با پرداخت مبلغى (البته بدون ذكر مدّتى معيّن) داده شده كه بر اساس آن، هر كدام از طرفين كه از معامله فوق صرف نظر نمايند، بايد مبلغ دو ميليون تومان به طرف مقابل بپردازد. حال آيا اين معامله باطل است يا خير؟ و اگر باطل است، آيا از باب شرط فاسد يا شرط مجهولى است كه به عوضين سرايت مى كند؟

ج ـ اگر تصريح به خيار فسخ دايم كرده باشند، شرط فاسد است و به خاطر غرر در بيع، موجب فساد معامله است و در صورت قبض و اقباض، هر كدام، ضامن ضرر طرف مقابل است و در صورت عدم تصريح به خيار فسخ دايم، انتهاى زمان خيار فسخ، منصرف به متداول و عرف و عادت است، مانند امضاى طرفين، پرداخت آخرين قسط، به نام كردن سند در محضر و...؛ و اگر متعارفى نباشد نيز به واسطه غرر، موجب بطلان است. 29/3/77

(س 323) دو نفر معامله اى انجام داده اند و در ضمن معامله، خيار فسخ گذاشته اند؛ امّا براى خيار فسخ، مدت تعيين نشده است و طرفين با همديگر توافق نموده اند كه هيچ كدام حقّ عدول از معامله را ندارند و چنانچه خريدار پس از امضاى اين قرارداد، از انجام معامله انصراف حاصل نمايد، حقّ مطالبه مبلغ يك ميليون تومان بيعانه خود را ندارد و چنانچه فروشنده پس از امضاى قرارداد، از انجام معامله انصراف حاصل نمايد، علاوه بر استرداد مبلغ يك ميليون تومان بيعانه، مبلغ سيصد هزار تومان به عنوان ضرر و زيان به خريدار بپردازد. استدعا دارد مرقوم فرماييد در صورتى كه در خيار فسخ، مدت، تعيين نشده باشد، به صورتى كه به عرض رسيد، اين معامله صحيح است يا خير؟

ج ـ شرط خيار بدون مدت در بيع، چون موجب جهل و غرر در عوضين است، سبب بطلان معامله است و برگشت جهل، در شرط به جهل مطلق است؛ امّا اگر در قرارداد و قولنامه ها به نحوى مدت شرط خيار فسخ، معلوم گردد كه از جهل مطلق خارج شود، شرط و عقد هر دو صحيح است؛ مثلاً اگر تنظيم زمان سند رسمى كه آخرين مدت آن معيّن شده باشد، به نظر مى رسد كه شرط حقّ فسخ و ضرر و زيان، مدت دار و معلوم است، چون روشن است كه حقّ فسخ، بعد از تنظيم سند رسمى، قرار داده نمى شود و ناظر به قبل از زمان تنظيم سند است. 28/8/71

(س 324) در قراردادهايى كه امروزه مرسوم شده است، مبلغى را به عنوان پشيمانى يا وجه التزام در ضمن عقد شرط مى كنند. آيا اخذ اين وجه از نظر شرعى حلال است يا خير؟ به چه صورت بايد عمل شود؟

ج ـ اين گونه شرطها در حقيقت همان جبران خسارت است و يا براى محكم تر نمودن عقد است، و داراى غرض عقلايى است، چون خلاف شرع و خلاف مقتضاى عقد نيست، در نتيجه صحيح و لازم الوفاست. 21/10/74

(س 325) كسى خانه اى را به ديگرى فروخته و قسمتى از ثمن آن را دريافت كرده است. خريدار، متعهّد مى گردد كه باقى مانده ثمن را در تاريخ معيّنى به فروشنده بپردازد. قبل از پرداخت باقى مانده ثمن، خريدار خانه مذكور را به شخص ثالثى مى فروشد و خريدار جديد، در برابر فروشنده اوّل متعهّد مى گردد كه باقى مانده ثمن را كه تا كنون به وى پرداخت نشده، در تاريخ معيّنى به او بپردازد و در صورت تخلّف از پرداخت، فروشنده اوّل، حقّ فسخ معامله با خريدار دوم را داشته باشد. خريدار دوم، در تاريخ مقرّر به تعهّد خويش عمل نكرده و در نتيجه، فروشنده اوّل اعلام فسخ معامله نموده است. آيا اعلام فسخ از ناحيه او صحيح است يا خير؟

ج ـ حقّ فسخ فروشنده اوّل از باب شرط در معامله، حسب عمومات شروط، صحيح و نافذ و ممضى است. 24/11/76

(س 326) در يك مبايعه نامه عادى، ملكى كه به صورت مغازه بوده، با اسقاط كافّه خيارات، به دو نفر فروخته شده است. حدود ثلث از ثمن معامله به صورت نقد و الباقى به صورت قسطى و با چك مدّت دار بوده و ضمن عقد، طرفين معامله به اين شرط ملزم شده اند كه در صورت عدم وصول هر يك از چك ها در تاريخ مقرّر، اين قرارداد، فسخ و كأن لَم يَكُن باشد و ملك نيز به تصرّف خريداران در آمده است؛ خريداران، از پرداخت باقى ثمن كه دو سوم بهاى ملك بوده، خوددارى كرده اند و دو برگ از چك هايشان در تاريخ مقرّر، به علّت عدم موجودى در بانك، وصول نشده است. هشت سال است كه با مراجعه مكرّر به خريداران و اعلام اين كه فروشنده، معامله را به سبب تحقّق نيافتن شرط، فسخ شده مى داند، تقاضاى خلع يد و گرفتن خسارات وارده را نموده، و خريداران، به بهانه اين كه در اين ملك مخارجى كرده اند، از استرداد ملك، خوددارى مى كنند.

1. آيا اين شرط ضمن عقد، در صورت تحقّق آن، نافذ و معتبر است؟

2. اين ملك در حال حاضر به چه كسى تعلق دارد؟ خريدار يا فروشنده؟

3. در صورت فسخ معامله، بايع حقّ مطالبه اجرت المثل را دارد يا خير؟

4. در صورت فسخ معامله، تكليف مخارجى كه خريداران كرده اند، چيست؟

ج 1 ـ شرط حقّ فسخ معامله و كأن لَم يَكُن فرض شدن، با پرداخت نشدن بعضى از ثمن در تاريخ مقرّر و معيّن در ضمن بيع، شرطى صحيح و نافذ است و مشمول عمومات و اطلاقات شروط، مثل «المؤمنون عند شروطهم» و در نتيجه، فسخ بايع با عدم پرداخت، موجب از بين رفتن معامله و بيع است.

ج 2 ـ هر مورد و موضوع معامله اى بعدالفسخ، به ملك مالك قبلى بر مى گردد. بنابراين مبيع، بعدالفسخ، در ملك فروشنده و ثمن در ملك خريدار قرار مى گيرد.

ج 3 ـ چون تصرّف هاى مشترى در مبيع در ملك خودش بوده، هر چند ملكى متزلزل، لذا بدهكار اجرت المثل آن نيست. آرى، از زمان فسخ به بعد كه منافع بيع، ملك بايع و منافع ثمن، ملك مشترى مى شود، اگر مبيع در دست مشترى بماند و ثمن در دست بايع هر كدام بدهكار اجرت المثل مى شوند، چون منافع استفاده شده، ملك غير بوده، به حكم محترم بودن مال بايد اجرت المثلش پرداخت گردد.

ج 4 ـ مخارجى كه مَنْ عليه الخيار، مثل مشترى در مفروض سؤال مى نمايد، با اين كه خودش سبب فسخ را فراهم نموده، موجب ضمان و خسارت از طرف بايع نيست، چون خود، اقدام به ضرر و خرج و خسارت نموده است. 25/3/78

(س 327) شخصى 22 سال پيش مقدار چهل متر زمين را به يكصد هزار ريال فروخته و متعهّد شده كه ثمن آن را عندالمطالبه پرداخت نمايد؛ ولى طى چند نوبت مطالبه فروشنده، خريدار از پرداخت آن سر باز زده است و فروشنده، معامله را فسخ كرده است. لطفاً بفرماييد آيا فروشنده، همچنان مالك زمين است، چون خريدار به شرط ضمن عقد، عمل نكرده است و فروشنده را حدود يك ميليون تومان متضرّر ساخته؟ و آيا خريدار چون در اين مدّت زمين را در اختيار داشته، بايد اجاره زمين را نيز بپردازد؟

ج ـ در معامله با فرض قرار بر پرداخت ثمن عندالمطالبه و فسخ فروشنده به خاطر عدم پرداخت ثمن از طرف مشترى، معامله قطعاً بعد از فسخ، محكوم به رجوع مبيع به بايع است؛ چون اين نحو بيع، يا از اوّل به خاطر غرر، باطل بوده و يا بعد از فسخ بنا بر اين كه معامله نقدى بوده و شرط تأخير در ادا تا مطالبه شده به خاطر فسخ مشروطٌ له (فروشنده) معامله فسخ مى شود و در نتيجه، متصرّف مال غير، هم ضامن اجرت است و هم ضامن خسارت. 25/1/77

(س 328) يك قطعه زمين كشاورزى كه با شريكى، مورد معامله قرار گرفته و مشاراليه با خدعه، سهم شركاى خود را خريدارى نموده، مبنى بر اينكه قرار بوده، سهم هر يك از شركا را در مدت سه ماه بپردازد، ولى پس از گذشت يك سال، از پرداخت وجه آن سرپيچى مى كند. با زحمت فراوان توانستيم مقدارى از آن را وصول كنيم، ولى باقى مانده آن را نمى پردازد. آيا مى توانيم از نظر شرعى و قانونى، معامله را فسخ كنيم؟ در صورت جواز فسخ و غيره، آيا مى توان ادعاى خسارت نمود؟

ج ـ به خاطر تخلّف از شرط، حقّ فسخ براى مشروط له هست؛ و در صورت فسخ، نمى توان ادعاى خسارت نمود، چون منافع تا قبل از فسخ، از ملك خودش بوده است، بنابراين، در هنگام عقد و قرارداد، مى توان شرط خسارت نمود و لازم الاتباع است. 29/3/70

(س 329) فروشنده اى كالا را به مشترى تحويل مى دهد و در قبال آن، يك فقره چك به مبلغ بالاتر از فاكتور دريافت مى كند تا سرِ موعد مقرّر، مشترى مراجعه كند و پول جنس را پرداخت و چك خود را دريافت نمايد؛ ولى سرِ موعد مراجعه نمى كند و فروشنده، مكرّر به مشترى مراجعه مى كند، ولى مشترى توجّه نمى كند. آيا فروشنده مجاز است چك امانى را به قيمت كم تر به شخص ديگرى واگذار نمايد و آن را خرج نمايد يا خير؟

ج ـ اگر در هنگام قرارداد و عقد، شرط شود كه مقدار اضافه در چك به عنوان خسارت در تأخير است، وصولش براى فروشنده، با فرض تأخير و تحقّق شرط، جايز است. 4/6/76

(س 330) كارگاهى اجناسى توليد مى كند و براى اين كه بازار فروش خوبى داشته باشند، روى آنها مارك معروف خارجى، حك مى نمايند و از طرف ديگر، جعبه هاى مقوايى هم، شكل خارجى چاپ مى كنند و در داخل آنها مى گذارند به طورى كه مشترى متوجّه نمى شود كه اين كالا، ايرانى است و به نيّت خارجى بودن خريدارى مى نمايد.

1. آيا درآمد حاصل از اين كارگاه توليدى حرام است يا خير؟

2. درآمد چاپخانه اى كه جعبه ها را با مارك خارجى چاپ مى كند و اطّلاع دارد كه اين براى كالاى داخلى است، چه حكمى دارد؟

3. درآمد عمده فروشانى كه اطّلاع كامل از نوع جنس دارند و از توليدكنندگان يادشده خريدارى و توزيع مى نمايند، چه حكمى دارد؟

ج ـ غشّ در معامله و حرام است و طرف در زمانى كه به غش آگاه شد، حقّ فسخ دارد؛ چون معامله، گرچه حرام است، ليكن صحيح، ولى لازم نيست و از اين جا پاسخ سؤال يك معلوم مى گردد و جواب سؤال دوم آن است كه هر عملى كه حرام باشد، اجرت و ثمنش حرام است «انّ الله اذا حرّم شيئاً حرّم ثمنه»، و جواب سؤال سوم، حكم اصل مسئله را دارد. 4/10/76

(س 331) در قراردادهاى چاپى اى كه از قبل تهيّه شده و طرفين معامله آن را امضا نموده اند، در حالى كه به آن شرايط توجّهى نداشته اند، آيا عمل به آنها لازم است و مثلا در صورت غبن، مى توانند معامله را فسخ نمايند؟

ج ـ معامله بر اساس توجّه و تفهيم و ملتزم شدن طرفين، معتبر است و به آنچه ملتزم نشده اند، حقوقشان باقى است و صرف امضاى قراردادى چاپى، التزام واقعى به محتويات آن نمى آورد؛ ليكن حسب ظاهر امر، حكم به التزام است. 29/3/77

(س 332) شخصى به موجب عقد بيع، خودروى خود را به ديگرى منتقل مى كند و ضمن آن عقد، شرط مى كند كه خريدار تا مدّت سه سال، حقّ انتقال خودروى مذكور و يا زمينى را كه در فلان محل دارد، از خود اسقاط نموده است و يا خريدار، متعهّد مى شود كه تا سه سال، از انتقال خودرو و يا زمين زراعى به غير، خوددارى نمايد. حال در صورت تخلّف از شرط و انتقال خودرو (مبيع) و يا زمين زراعى به غير، ضمانت اجراى تخلّف از شرط در هر يك از دو حالت اسقاط حق و تعهّد بر عدم انتقال چيست و حقّ فسخ، چگونه اعمال خواهد شد؟ آيا فرقى در ضمانت اجراى تخلّف از هر كدام از دو حالت شرط وجود دارد؟ آيا مشروطٌ له، حقّ فسخ معامله خريدار (مشروطٌ عليه) با ثالث را دارد؟

ج ـ فرقى در ضمانت اجرايى تخلّف از اين گونه شرط ها با بقيّه شرط هايى كه در معاملات مى شود، وجود ندارد و تنها مشروطٌ له، حقّ فسخ مورد شرط را دارد و مى تواند معامله جديد انجام شده روى مورد تعهّد و بيع قبلى را كه برخلاف شرط است، فسخ نمايد. آرى اگر شرط، عبارت از نفى سلطه مشروطٌ عليه نسبت به بيع بعدى او مثلا تا سه سال باشد كه در حقيقت، مالى كه به او منتقل شده، مالى است فاقد سلطه بر بيع آن تا سه سال، در اين صورت، ظاهر بيع برخلاف شرط، به خاطر عدم قدرت و عدم ملكيت و اختيار نسبت به فروش آن، فضولى است و همانند بيع مال غير است كه صحّت و نفوذش منوط به اجازه است. 25/4/79

(س 333) كسى مالى را كه به كسى هبه و يا صلح كرده و يا فروخته، با قيد اين شرط كه خريدار، اين مال را به زيد نفروشد. آيا اين شرط، ضمانت اجرايى دارد؟

ج ـ ضمانت اجرايى اش به حسب شرع براى كسى كه شرط كرده، خيار تخلّف شرط است بر مشروطٌ عليه، كما اين كه محكمه صالحه هم مى تواند به حكم امر به معروف، طرف را وادار به عمل به شرط نمايد. 19/1/86

(س 334) كسى كه سرقفلى مغازه اى را مى فروشد و در قرارداد هم شرط مى كند كه بدون اطّلاع مالكِ اصلى، حقّ واگذار نمودن به غير را ندارد. حال اگر خريدار بدون اجازه مالك، ملك را معامله نمايد، آيا معامله او صحيح است؟

ج ـ معامله صحيح است، ليكن فروشنده اولى به عنوان تخلّف خريدار از شرط، مى تواند اصل فروش اول را به هم بزند و معامله را به عنوان خيار شرط، فسخ نمايد. 27/5/69

(س 335) اين جانب يك باب خانه اى را بر حسب اين كه زمين آن، پنجاه متر مربع باشد، خريدارى نمودم، حال آن كه اندازه زمين در سند ساختمان 47 متر ذكر شده است. بفرماييد كه آيا بنده، حقّ فسخ معامله را دارم يا نه؟ و مبلغ پولى كه بنده در دست ايشان دارم، ظرف چه مدّت مى توانم مطالبه نمايم؟

ج ـ در صورتى كه منزلى را به شرط داشتن پنجاه متر زمين فروخته و بعداً معلوم شده سه متر، كم تر دارد، مشترى مى تواند معامله را امضا كند و پول سه متر زمين را پس بگيرد يا اين كه معامله را فسخ نمايد و همه پول خود را دريافت كند و در صورتى كه معامله را فسخ نمود، مى تواند تمام ثمن خود را يك جا پس بگيرد.

12/7/76

(س 336) شخصى زمين موروثى پدرى خود را در مدّت دو سال به طور بيعِ شرط، فروخته است. بعد ازگذشت هشت سال، ادّعا نموده كه پول را شش سال قبل به مشترى داده و معامله زمين موروثى پدرى خود را فسخ مى كند. آيا مدّعى، حقّ خيار فسخ را دارد؟

ج ـ در معامله بيعِ شرط اگر فروشنده سَر مدّت مقرّر، پول را ندهد، حق ندارد ملك را از خريدار مطالبه كند و اگر خريدار بميرد، نمى تواند ملك را از ورثه او مطالبه نمايد. 12/12/78

(س 337) در صحّت بيع شرط، پس از انقضاى مدت شرط شده، آيا قبض و اقباض و تصرّف مشترى در مبيع، شرط است؟ در صورت نبودن اين دو امر، آيا معامله باطل است؟

ج ـ پس از مدت شرط شده، معامله لازم است و قبض و اقباض يا تصرّف مشترى، شرط نيست. 21/12/69

(س 338) آيا شرط اسقاط ضمان درك، توسط متعاملين صحيح است؟ در صورت درج چنين شرطى در معامله آيا ضمان فروشنده نسبت به برگرداندن ثمن و خسارات وارده بر مشترى جاهل ـ در صورت مستحق للغير در آمدن مبيع ـ از بين مى رود؟

ج ـ چنين شرطى چون ظاهراً به ابراء ذمّه از درك و خسارت برمى گردد، مانعى ندارد. 17/6/75

(س 339) فردى قطعه زمينى را براى ساختمان دانشگاه خريدارى مى كند، فروشنده نيز به تقاضاى خريدار براى شركت در اين امر خير، دو بار براى خريدار، تخفيف قائل مى شود، ولى خريدار على رغم آنكه هنگام معامله، شرط نموده كه زمين را براى ساختمان دانشگاه مورد استفاده قرار دهد، پس از معامله از تصميم و شرط خود صرف نظر نموده و زمين را به منظور خانه سازى، قطعه بندى كرده و به چند برابر قيمت به افرادى فروخته است. آيا فروشنده اكنون مى تواند معامله را فسخ نمايد؟ در صورت فسخ معامله، خسارتى كه خريداران زمين جهت خانه سازى متحمّل خواهند شد، به ذمّه چه كسى خواهد بود؟

ج ـ دواعى و اغراض در خريد و فروش، اگر به صورت شرط ضمن عقد لازم باشد، چه به صورت ذكر در عقد و يا بناءً بر آن، لزوم وفا دارد و تخلّفش موجب خيار فسخ است؛ و امّا اگر چنين نباشد، چون شرط نشده، موجب خيار فسخ نمى شود و به هر حال ضررهايى كه افراد، متحمّل مى شوند به عهده كسى است كه دانسته يا ندانسته سبب ضرر شده، نه كسى كه براى گرفتن حقّش معامله را فسخ مى كند. 30/1/75

(س 340) بين فروشنده و خريدار طبق توافق نامه، قراردادى تنظيم شده است كه فروشنده متعهّد شده، در هنگام تنظيم سند جهت انتقال، هيچ گونه ادعايى نداشته باشد. اينك هنگام تنظيم سند، فروشنده مدّعى مبلغى است، با توجه به اينكه كليه مطالبات را قبلاً دريافت نموده و طلبى ندارد. آيا مبلغ مذكور براى امضاى سند، شرعى است يا خير؟

ج ـ اگر فروشنده و خريدار در موقع مبايعه و معامله، قرارشان بر اين بوده كه در هنگام تنظيم سند، بايع، مطالبه وجهى ننمايد، بايع حقّ دريافت وجه و مبلغى ندارد و نبايد وجهى بگيرد. 8/8/70

(س 341) اين جانب منزل خود را به مبلغ دويست هزار تومان و به مدت دو سال با يك نفر، بيع شرط كردم، مشروط بر اينكه بعد از اتمام مدت قرارداد، پول را پرداخت كنم و منزل را تحويل بگيرم، ولى بعد از گذشت يك سال از قرارداد، مشترى تقاضاى صد هزار تومان، يعنى نصف ثمن را كرد و بنده هم مبلغ درخواست شده را با رضايت كامل به ايشان پرداخت نمودم. اكنون بعد از گذشت مدتى، مشترى ادعاى لزوم بيع نسبت به كل را دارد، در حالى كه نصف ثمن پرداخت شده، حدود پنج سال نزد مشترى باقى مانده و در آن پول تصرّف كرده است. آيا مشترى قبل از اتمام مدت قرارداد، حقّ مطالبه نصف يا كل ثمن را داشته است يا نه؟ و اگر نداشته و طلب كرده و بايع هم پرداخت نموده، آيا اين عمل دليل بر فسخ است يا اينكه فسخ بايد با لفظ خاص انجام بگيرد؟ و آيا دلالت بر فسخ كل دارد يا بعض، و پولى كه تا هنگام تخليه منزل نزد بايع مانده، آيا نزد او امانت است؟ و اگر بايع تا مدت معيّن نتوانست باقى پول را پرداخت كند، آيا معامله نسبت به نصف، لازم مى گردد يا خير؟

ج ـ ظاهراً پيشنهاد مشترى به ردّ نصف پول داده شده، قبل از رسيدن زمان خيار و قبول بايع، به طور كلّى فسخ بيعِ شرط قبلى است؛ و رضايت به بيع شرط در نصف مدت به نصف ثمن، بيع ديگرى است كه محتاج به انشاى مجدّد است كه آن هم تحقّق پيدا نكرده، و اگر بگوييم انشا با معاطات بوده، حداقل، شرط انشا نداشته است «ما قصد لم ينشأ و ما انشأ لم يقع»، پس بيع دوم، باطل است و پول، نزد بايع امانت است و تصرّف وى در آن جايز و خانه نيز در زمان ردّ نصف ثمن، ملك بايع شده است. 15/9/71

(س 342) طبق قولنامه اى كه در بنگاه تنظيم شده، معامله اى انجام گرفته و در بند شش آن آمده است: «معامله انجام شده قطعى است، كليه خيارات حتّى خيار غبن از طرفين ساقط گرديد، و در ضمن شروط، آمده كه در تاريخ معيّنى همراه با تنظيم سند در محضر، مبلغ يك ميليون و يكصد و پنجاه هزار تومان باقى مانده، به فروشنده پرداخت خواهد شد». پس از مدتى خريدار تقاضاى تنظيم سند مى نمايد و فروشنده ادعا مى كند كه چون خريدار در وقت معيّن، مبلغ مذكور را نپرداخته است، لذا ايشان معامله را فسخ كرده است و خريدار مدّعى است كه حقّ خيار ساقط شده است و نيز پس از انقضاى مدت، از فروشنده ده روز مهلت خواسته و او هم مهلت داده است، و در ظرف اين مدت پول را آماده كرده و به رابط فروشنده هم ابلاغ كرده؛ ولى فروشنده به مسافرت رفته و به وى دسترسى نداشته است. فروشنده ادعا مى كند كه چون شروط ديگر پس از ذكر اسقاط حقّ فسخ نوشته شده است؛ لذا خيار شرط، مستثنى است و اسقاط نشده است، بعلاوه جريان مهلت را اگر هم بوده فراموش كرده، و بر فرض صحّت آن و پس از انقضاى ده روز ديگر هم باز خريدار، مبلغ مذكور را نپرداخته است، بنابراين، او نيز معامله را فسخ كرده است، با اين توضيحات بفرماييد آيا اسقاط حق به شرح مذكور، شامل حال خيار شرط هم مى شود و يا اينكه به علّت تأخير ذكر، مستثنى است؟ و در صورت دوم آيا با دادن مهلت ده روز پس از انقضا، حقّ خيار شرط ساقط مى شود يا نه؟ و در صورت عدم سقوط، خريدار، مدّعى است كه در ضمن مهلت مذكور پول را آماده كرده و فروشنده منكر آن شده است و بلكه منكر مهلت مى باشد. اگر مدّعى، بيّنه نداشته باشد، آيا براى منكر، قَسم لازم است يا نه؟

ج ـ در مورد سؤال كه مقدارى از ثمن، نسيه و مدت هم معلوم بوده است، هر چند سببيّت تأخير در اداى نسيه، براى خيار فسخ از باب تخلّف شرط، محلِ اختلاف است و براى عدمش هم به اينكه نسيه ركن عقد است، نه شرط اضافه، استدلال فرموده اند و بين تأخير در اداى آن و تأخير در اداى شرط تأخير در نقد، قائل به فرق شده اند و مسئله، محتاج به تأمّل است، ليكن در امثال مورد به هرحال شرط ديگرى وجود دارد، و آن حضور طرفين در محضر و تنظيم سند است، اين شرط هرچند براى پرداخت پول بوده، ولى تخلّف از اين شرط مثل بقيّه شروط موجب خيار فسخ است. و بناءً على هذا، پاسخ جهت دوم سؤال روشن مى شود، چون واضح است كه ذكر شرط بعد از قرار اسقاط خيار بوده و آن اسقاط، ناظر به خياراتى است كه به سبب عقد مى آيد، مثل خيار غبن و عيب و يا خيارات ديگرى كه قبلاً به آن اشاره شده باشد نه خيار مذكور كه سبب آن بعد آمده و شايد طرفين متوجه سببيّت آن نبوده، چه رسد كه قبلاً اسقاط نموده باشند، امّا نسبت به مهلت ده روز، چون امهال وعده بر عدم استفاده از حق در آن مدت است و ارفاق به طرف، نه اسقاط، لذا حقّ خيار به قدرت خود باقى است و مدّعى سقوط خيار، به هر حال بايد سبب سقوط را اثبات نمايد و حرفش خلاف استصحاب و اصل است، و ديگرى منكر است و حرفش مطابق با اصل است، و حسب موازين «البيّنة على المدّعى واليمين على من انكر» عمل مى شود. 19/3/76

(س 343) بنده با يك شخص ديگرى به صورت شراكت، يك قطعه زمين ديم را خريدارى كرديم. پس از فوت او، سهم زمين ايشان به دو نفر منتقل شد. شركاى جديد، سهم مالكيت خود را طى قولنامه اى به اين جانب فروختند و مبلغ چهارصد هزار تومان نقد دريافت كردند و باقى مانده را به صورت چك، تا هنگام انتقال سند، نزد شخصى امين، به امانت گذاشتيم. بعد از مدتى آنان گفتند پشيمان شده اند و انتقال سند برايشان ممكن نيست، و اين در حالى است كه هنوز پول دريافتى را به بنده مسترد نكرده اند و چكهاى امانتى نزد امانتدار موجود است. آيا اين معامله فسخ شده است يا نه؟

ج ـ چون فسخ معامله ظاهراً مشروط به برگرداندن پول پرداخت شده بوده و با فرض اينكه پول را برنگردانيده اند، در اين صورت، فسخ محقّق نشده و زمين در تملّك خريدار است، و معامله اى كه به طور صحيح انجام گرفته، به قوّت خود باقى است. 22/11/74

(س 344) چنانچه در عقد بيع، شرط شود اگر ثمن معامله در تاريخ معين پرداخت نشود، فلان ملك متعلق به خريدار باشد و حال، شرط محقق شود سؤال اين است كه آيا عقد دوم كه به صورت بيع معلق بوده است با تحقق شرط فوق صحيح است يا خير؟ به عبارت ديگر آيا خريدار عقد بيع اول پس از تحقق شرط، مالك ملك دوم مى شود يا خير؟

ج - چون شرط در ضمن عقد لازم بوده يا به عنوان ثمن على البدل و يا به عنوان جبران خسارت و يا براى محكم تر نمودن عقد و داراى غرض عقلايى هم مى باشد و خلاف شرع و خلاف مقتضاى عقد نمى باشد، نتيجتاً، صحيح است و لزوم وفا دارد و خريدار در مفروض سؤال، مالك ملك دوم مى شود و چون شرط هم شرط نتيجه بوده نه فعل، مالكيتش نيازى به رضايت ثانوى و اجراء عقدى هم ندارد. 1/2/80

(س 345) مشترى ضمن عقد بيع، ملتزم به انجام شرط يا ترك فعلى شده ـ منزلى را به دامادش مى فروشد مشروط به اينكه زوجه اش را طلاق ندهد ـ اين شرط تا چه زمانى معتبر است؟

ج ـ لزوم وفاء به شرط، هميشگى است. 18/2/82

(س 346) اگر مشترى در فرض مرقوم، ملك را به شخص ديگرى بفروشد و پس از معامله دوم، تخلّف از انجام شرط نمايد و اجبار مشروط عليه براى انجام فعل، ممكن نباشد و ديگرى هم نتواند از جانب او آن را واقع سازد بايع مى تواند معامله را فسخ كند، آيا معامله دوم نيز از درجه اعتبار ساقط مى گردد؟

ج - همان طور كه در صورت شرط عدم عزل وكيل با عزل موكلّ، تخلّف شرط انجام نمى گيرد و وكيل، معزول نمى شود، در مثل شرط طلاق ندادن هم طلاق، با تخلف از شرط محقق نمى شود پس تخلف از شرط در مثل آنها اصولاً محقّق نشده است، و امّا در شروطى كه تخلّف از آن ممكن است مثل شرط خياطه ثوب اگر بدون مدّت باشد، موجب غرر است و بيع از اول باطل مى باشد.

18/2/82